20220413-国盛证券-物管行业年报综述_业绩高增_竞争加剧_40页_2mb

物管行业年报综述总结

核心内容概述

2021年，物管行业整体呈现营收高增、竞争加剧、收并购活跃的趋势。15家重点上市物企共实现营业收入1175.7亿元，同比增长49.6%，增速较2020年提升13.3个百分点。同时，行业在费用管控、收入结构优化和业务拓展方面取得显著进展。

主要观点与关键信息

1. 财务状况

• 营收增长显著：15家物企总收入同比增长49.6%，其中碧桂园服务、金科服务、融创服务增速领先，均超过70%；合景悠活、新城悦服务、远洋服务增速也较高，分别提升36pct、33.5pct和33.4pct。
• 平均毛利率小幅提升：15家物企平均综合毛利率为25.7%，同比提升0.6个百分点。商写类物企毛利率较高，如合景悠活达到37.7%，而招商积余、中海物业等毛利率偏低。
• 销管费率持续下降：平均销管费用率为8.9%，同比下降0.9个百分点。招商积余、中海物业、卓越商企服务销管费率最低，碧桂园服务最高。
• 净利润高增：15家物企净利润总计146.5亿元，同比增长55.3%。其中，融创服务、华润万象生活、合景悠活净利润增速超过100%。
• 货币资金充沛：15家物企合计现金及现金等价物692.6亿元，其中华润万象生活、碧桂园服务、保利物业现金规模较大。收并购市场活跃，2021年交易总额达355.88亿元，是2020年的3.7倍。
• 应收款增长明显：15家物企应收款及票据合计291.6亿元，同比增长97.5%。碧桂园服务、融创服务应收款规模及增速最高。

2. 经营情况

• 在管面积大幅增长：14家样本物企合计在管面积34.6亿方，同比增长56.5%。碧桂园服务、保利物业、绿城服务在管面积居前，合景悠活、碧桂园服务增速显著。
• 合约面积/在管面积倍数扩大：12家物企平均合约面积对在管面积覆盖倍数为1.7倍，表明短期增长有保障。
• 第三方拓展增强：在管面积中关联方占比降至41.7%，较2020年下降10.7个百分点。合景悠活、碧桂园服务因收并购关联方占比下降显著。
• 非住宅业务拓展加快：部分企业加大非住宅业务布局，如金科服务、融创服务等。
• 社区增值服务增长显著：12家物企社区增值服务收入总计161.3亿元，同比增长70.5%。金科服务增速高达566%，成为增长最快的企业。
• 基础物管收入占比下降：12家物企基础物管收入占比均值为53.7%，同比下降4.6个百分点。部分企业如中海物业、远洋服务降幅较大。
• 非业主增值服务收入占比下降：12家物企非业主增值服务收入占比均值为15.7%，同比下降1.1个百分点。金科服务、新城悦服务、合景悠活降幅较大。
• 单位能效差异明显：商写类物企如卓越商企服务、华润万象生活单位面积创收较高，分别为94.6元/平和57.2元/平，而合景悠活、新大正、保利物业较低。

3. 估值分析

• 估值分化明显：国央企背景物企普遍享有更高估值，2022年动态PE基本在20倍以上，而部分民营物企估值较低。
• 调整后PE水平19倍：基于非业主增值服务1倍PE假设，其他业务PE水平为19倍。
• 市值与管理规模不匹配：物企平均市值/在管面积为100.9元/平，其中华润万象生活、卓越商企服务、中海物业等比值较高。
• 物企市值普遍低于关联房企：除建业新生活外，其他物企市值均未超过关联房企。建业新生活市值/关联房企市值最高，达224.3%。

关键数据汇总

总结

2021年，物管行业在营收、毛利率、费用管控等方面表现强劲，行业整体仍处于快速发展阶段。随着收并购市场的活跃，部分企业实现了规模的跨越式增长。然而，行业竞争加剧，企业需在非住宅业务拓展、社区增值服务创新和费用控制方面持续发力。估值方面，国央企背景企业更具优势，而民营物企则面临较大的市值与管理规模不匹配问题。未来，物管企业需进一步优化收入结构、提升运营效率，以应对行业整合和竞争压力。