物管行业2019年年报综述及2020年市场展望：业绩亮眼，投资风口持续-20200514-克而瑞证券-31页_1mb

报告摘要

物业管理行业2019年年报综述及2020年市场展望总结

核心内容概览

2019年，物业管理行业整体表现亮眼，上市物管公司业绩增长显著，现金充裕，市场占有率稳步提升。2020年，行业继续受益于资本窗口期开放，预计业绩保持双位数增长，同时估值有所下降，但市场关注度依然较高，融资和并购活动活跃。

主要观点

1. 2019年财务表现

收入与利润：2019年，上市物管公司总收入达562.3亿元，同比增长44.6%；归母净利润为71.3亿元，同比增长46.2%。
净利润率与ROE：平均归母净利润率为12.3%，ROE平均值为24.1%，虽较2018年有所下降，但整体仍处较高水平。
分红与现金状况：整体分红比例达36.7%，净现金总额达346.1亿元，同比增长76.7%，显示公司具备较强的抗风险能力。

2. 在管面积与业务结构

在管面积增长：2019年，上市物管公司在管面积合计22.8亿平方米，同比增长28.8%，远高于行业平均水平。
业务结构变化：业主增值服务收入增长迅速，占比从2018年的12.7%提升至2019年的14.1%。非住宅业务占比上升，显示行业多元化趋势。

3. 公司类型与增长差异

强地产背景公司：有克而瑞百强房企背景的物管公司表现尤为突出，2019年在管面积增速均值达42.4%，远高于其他类型公司。
公司策略分化：大型物管公司注重非住宅和增值服务拓展，中小公司则更多依赖并购扩张。

4. 2020年市场预测

收入与利润：预计2020年收入将达876.7亿元，同比增长37.6%；归母净利润预计为99.5亿元，同比增长33.5%。
在管面积：预计2020年在管面积将达28.6亿平方米，同比增长25.5%。
PE估值：2019年平均PE为40.1x，2020年降至30.3x，显示市场估值趋于理性。
融资与并购：2020年初至今，物管公司融资额达49.8亿元，较2019年增长一倍；并购活动活跃，预计全年将有至少10家公司上市。

关键信息汇总

2019年经营数据

在管面积：26家上市物管公司合计在管面积22.8亿平方米，其中彩生活为最大，达3.6亿平方米。
收入构成：物业管理服务收入占比62.5%，业主增值服务收入占比14.1%，非业主增值服务占比17.0%。
收入增速：2019年收入增速达44.6%，其中碧桂园服务增速最快，达106.3%。
增值服务表现：2019年业主增值服务收入合计79.4亿元，同比增长61.0%，增速高于整体收入。

2020年市场表现

总市值：A股和港股上市物管公司总市值达3,638亿元，较2019年底增长53.8%。
股价表现：2020年初至今，物管板块涨幅平均达33.6%，高于恒生指数的跌幅。
换手率：物管股换手率高于所在大盘，显示市场流动性较好。
融资情况：2020年年初至今，融资总额达49.8亿元，主要通过IPO、可转债和增发实现。
并购情况：2020年年初至今发生10起并购，涉及5.9亿元人民币，其中7起为物业管理公司并购。

投资建议

推荐公司：
- 碧桂园服务：市值最大，具备高确定性和高收益。
- 永升生活服务：中型公司中业绩和市值增速最快，管理层执行力强。
- 彩生活：2020年PE估值仅为7.8x，是规模过亿的物管公司中唯一一家估值个位数的公司，被视为价值洼地。
风险提示：
- 关联地产公司竣工不及预期。
- 增值服务业务发展不及预期。
- 并购市场竞争激烈，管理规模扩张不及预期。

行业发展趋势

资本化加速：2020年物管行业资本窗口期继续开放，融资渠道畅通。
规模扩张：物管公司通过并购和外拓实现规模增长。
增值服务：成为行业增长的新引擎，尤其在业主增值服务方面表现突出。
业务多元化：大型物管公司拓展非住宅领域，中小公司通过并购实现快速扩张。

图表与数据来源

图1-图24：涵盖收入、利润、PE、在管面积、并购情况、融资情况等关键数据。
表1-表11：提供在管面积增速、PE估值、公司策略等详细数据，帮助投资者分析公司表现。

总结

2019年，物业管理行业在财务表现、管理规模、增值服务发展等方面均取得显著进展。2020年，行业继续受益于资本市场的支持，业绩保持增长，估值趋于合理，同时并购与IPO活动活跃。大型物管公司积极拓展非住宅和增值服务，中小公司则通过并购实现规模扩张。整体来看，行业正处于快速发展的阶段，具备良好的投资前景。

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