中国物管行业系统报告三：物管公司2019年经营及市场表现回顾_21页_850kb

报告摘要

物管公司2019年经营及市场表现回顾总结

核心内容

2019年，香港上市的22家物管企业整体表现强劲，呈现出规模化、多元化和高增长的态势。在管面积和总收入均实现显著增长，同时增值服务收入增速远超传统物管服务。尽管部分企业因上市开支导致利润率下降，但整体来看，物管行业仍具备良好的盈利能力和增长潜力。

主要观点

在管面积增长显著：2019年在管面积同比平均提升35.4%，其中10家物企增幅超越行业均值，显示行业扩张趋势明显。
总收入增长强劲：2019年总收入同比平均上升42.3%，其中碧桂园服务、绿城服务和保利物业为收入前三名，显示出龙头企业的优势。
增值服务表现突出：增值服务收入同比增速显著高于物管服务，中位数分别达49.2%和46%，反映出物管企业正积极拓展增值服务业务。
毛利率略有下降：行业平均毛利率由30.5%降至29.9%，但部分企业如鑫苑物业、奥园健康生活毛利率显著提升，显示成本控制和业务优化的效果。
经营利润率小幅下滑：行业平均经营利润率由18.4%降至18%，但部分企业如雅生活服务、祈福生活服务等通过费用管控实现了经营利润率的显著提升。
净利率整体下降：行业平均净利率由13.1%降至12.8%，主要受部分新上市企业上市开支影响。
现金储备充足：10家物管企业在手现金超过10亿元，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务最为突出，为未来并购提供充足资金支持。
股价表现与经营效率挂钩：15家物管企业2020年初至5月8日股价录得升幅，13家经营利润率同比上升，表明资本市场更关注经营效率高的企业。
估值支撑良好：平均市盈率（PE）为34.7倍，部分企业PE高于行业均值，采用PEG指标更能体现其估值合理性。
并购活跃：2020年初至今，物管企业并购活动未受疫情影响，多家企业通过收购扩大业务版图。

关键信息

在管面积与总收入

在管面积：平均同比提升35.4%，大型、中型、小型企业分别对应亿、千万、百万平方米级别。
总收入：平均增长42.3%，其中碧桂园服务增长106.3%，新城悦增长88%，永升生活服务增长74.5%。
收入结构：物管服务仍为主要收入来源，占平均62%；增值服务收入占比上升，住户增值服务收入平均占比达16%。

盈利表现

毛利率：平均下降0.6个百分点至29.9%，但部分企业如鑫苑物业、奥园健康生活毛利率提升。
经营利润率：平均下降0.4个百分点至18%，但雅生活服务、祈福生活服务等通过费用控制实现显著改善。
净利率：平均下降0.3个百分点至12.8%，主要受上市开支影响。
坪效表现：每平方米经营利润和应占利润存在明显差距，反映企业在管业态和费用管控方面的差异。

资产营运与现金流

资产营运效率：ROE和ROA表现良好，碧桂园服务、中海物业、银城生活服务ROE排名前三。
现金水平：10家物管企业现金储备超过10亿元，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务最为突出。
现金占总资产比率：排名前三的是保利物业、宝龙商管、兴业物联服务，分别达86%、84.6%、80.2%。

估值与市场表现

市盈率（PE）：平均为34.7倍，其中10家高于均值，如保利物业（85.08倍）、永升生活服务（72.55倍）。
市销率（PS）：平均为4.1倍，雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务为前三名。
股息率：平均为1.7%，中奥到家、祈福生活服务、彩生活服务为前三名。

并购与未来展望

2020年并购活动：多家物管企业积极进行并购，如奥园健康生活收购乐生活智慧小区服务集团80%股权，碧桂园服务收购合富辉煌10%股权等。
增长驱动因素：包括关连开发商交付面积提升、并购扩张、存量物业管理费提升等。
投资建议：中长期看好物管板块，建议关注雅生活服务（3319.HK）、奥园健康生活（3662.HK）、永升生活服务（1995.HK）、佳兆业美好（2168.HK）。