中国物管行业系统报告三：物管公司2019年经营及市场表现回顾-20200512-山证国际-21页_850kb

物管公司2019年经营及市场表现回顾总结

核心内容概览

本报告回顾了2019年在港上市的22家物管企业的经营及市场表现，重点分析了在管面积、总收入、增值服务收入、盈利表现、资产营运效率、现金水平、坪效表现、股价表现及估值情况。报告还提出投资建议与风险提示。

主要观点

1. 在管面积与总收入增长显著

• 在管面积：2019年在管面积同比平均提升35.4%，其中10家企业的增长幅度超过行业均值。
• 总收入：22家物管企业2019年总收入同比平均增长42.3%，其中碧桂园服务、新城悦、永升生活服务增长最快，分别达106.3%、88%、74.5%。
• 收入结构：大、中、小型物管企业2019年总收入平均值分别为64.39亿元、13.02亿元、3.17亿元，碧桂园服务以96.45亿元居首，兴业物联服务以1.84亿元垫底。

2. 增值服务收入增速显著高于物管服务

• 增值服务收入：2019年非住户增值服务及住户增值服务收入同比增速中位数分别为49.2%及46%，远高于物管服务的30.1%。
• 主要增长驱动：包括并购扩张、服务用户数量增加及产品多样化。
• 典型企业：中奥到家增值服务收入增速超4倍，新城悦住户增值服务收入增长达267.7%，碧桂园服务其他业务收入增长46倍。

3. 盈利表现分化明显

• 毛利率：2019年平均毛利率由30.5%降至29.9%，其中碧桂园服务、兴业物联服务、祈福生活服务下降最明显，分别下降6.03、4.82、4.21个百分点。
• 经营利润率：2019年平均经营利润率由18.4%降至18%，雅生活服务、祈福生活服务、兴业物联服务改善最显著。
• 净利率：平均净利率由13.1%降至12.8%，主要受部分新上市企业上市开支影响。

4. 资产营运效率与现金水平

• ROE与ROA：2019年ROE超过20%的企业有14家，其中碧桂园服务、中海物业、银城生活服务排名前三。ROA超过10%的企业有13家，祈福生活服务、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务排名前三。
• 现金储备：10家物管企业2019年底在手现金超过10亿元，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务分别为69.1亿元、65.1亿元、42.1亿元，具备较强的并购能力。

5. 坪效表现差异大

• 每平方米收入：2019年平均为44.44元，其中宝龙商管、兴业物联服务、浦江中国表现突出。
• 每平方米盈利：经营利润平均为7.73元，应占利润平均为5.67元，差异反映企业在管业态、增值服务占比及费用管控能力的不同。

6. 股价表现与经营效率正相关

• 股价涨幅：13家企业在上市首日至2020年5月8日股价录得升幅，其中中海物业、永升生活服务、新城悦涨幅最高，分别达811.2%、568.2%、553.8%。
• 资本偏好：资本市场更倾向于经营效率显著提升的物管企业，如雅生活服务、绿城服务、保利物业等。

7. 估值表现

• 市盈率（PE）：平均值为34.7倍，其中10家企业的PE高于行业均值，保利物业、永升生活服务、时代邻里为前三。
• 市销率（PS）：平均值为4.1倍，雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务为前三。
• PEG指标：14家有盈利预测的物管企业平均PEG为0.78，反映当前估值合理。

关键信息

在管面积组别

• 大型（亿级别）：彩生活服务、蓝光嘉宝服务、祈福生活服务等。
• 中型（千万级别）：保利物业、中奥到家、和泓服务等。
• 小型（百万级别）：雅生活服务、新城悦、烨星集团等。

增值服务收入占比

• 住户增值服务：2019年平均占比约16%，祈福生活服务高达85.4%。
• 非住户增值服务：平均占比约15%，其中雅生活服务、中海物业、绿城服务等表现突出。

并购活动

• 2020年年初至今：奥园健康生活、碧桂园服务、时代邻里等企业持续进行并购，如奥园健康生活收购乐生活智慧小区服务集团80%股权，碧桂园服务收购文津国际及合富辉煌等。

投资建议

• 重点推荐企业：雅生活服务（3319.HK）、奥园健康生活（3662.HK）、永升生活服务（1995.HK）、佳兆业美好（2168.HK）。

投资风险

• 业务风险：业务订约合同额度增长不及预期。
• 系统风险：市场波动、政策变化等。

总结

2019年，物管行业整体表现强劲，收入与在管面积均实现显著增长。增值服务成为收入增长的重要驱动力，部分企业通过并购迅速扩大业务版图。尽管部分企业因上市开支导致利润率下降，但整体盈利表现仍保持稳定。资本市场对经营效率提升的企业更为青睐，估值仍具支撑。未来，随着母企销售增长及并购持续，物管行业有望继续保持增长态势。