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报告摘要

物管行业年报综述：业绩高增，竞争加剧

核心内容概览

2021年物管行业整体保持高增长态势，15家重点上市物企实现营收1175.7亿元，同比增长49.6%。行业竞争加剧，部分企业通过收并购快速扩张，推动行业整合。财务状况显示毛利率、净利率和销管费率等指标呈现分化趋势，国央企背景企业普遍表现优于民营公司。

主要观点与关键信息

1. 营收与收入结构

营收高增：15家重点上市物企营收同比增长49.6%，增速较2020年提升13.3个百分点，行业仍处于快速发展阶段。
收入增速分化：
- 领先企业：碧桂园服务（84.9%）、金科服务（77.7%）、融创服务（71%）增速领先，均超70%。
- 增速较低企业：招商积余（22.6%）、绿城服务（24.3%）、宝龙商业（28.3%）增速不足30%。
物业管理服务收入：2021年15家物企共实现物业管理服务收入705.6亿元，同比增长37.5%，增幅扩大3.7个百分点。其中合景悠活以140%增速领先，新城悦服务、融创服务、新大正和碧桂园服务增速均在60%以上。
非业主增值服务收入：12家物企共实现160亿元，同比增长43.2%，增幅扩大22.7个百分点。碧桂园服务增速达95%，非业主增值服务收入增速与关联房企销售增速匹配度较低。
社区增值服务收入：12家物企共实现161.3亿元，同比增长70.5%，增幅扩大21.4个百分点。金科服务以566%增速领先，合景悠活、融创服务、远洋服务增速均超100%。

2. 毛利率与费用管理

平均综合毛利率25.7%，同比提升0.6个百分点。
基础物管毛利率21.6%，同比提升0.5个百分点。其中，华润万象生活、碧桂园服务和新城悦服务毛利率较高（>30%），招商积余、中海物业、新大正和绿城服务毛利率较低（<15%）。
非业主增值服务毛利率30.6%，同比微增0.2个百分点。建业新生活、金科服务和碧桂园服务毛利率高于40%。
社区增值服务毛利率38.5%，同比微降0.2个百分点。碧桂园服务毛利率最高（60.5%），招商积余最低（13.5%）。
销管费率持续下行：15家物企平均销管费用率为8.9%，同比降低0.9个百分点。招商积余、中海物业和卓越商企服务销管费率最低（<6.5%），碧桂园服务最高（12.5%）。

3. 净利润与盈利能力

净利润高增：15家物企净利润总计146.5亿元，同比增长55.3%。其中，融创服务（112.4%）、华润万象生活（110.9%）、合景悠活（108.9%）增速均超过一倍。
归母净利率：平均为13.2%，同比提升0.3个百分点。合景悠活和华润万象生活净利率较高（20.7%和19.4%），招商积余和绿城服务较低（4.9%和6.7%）。
碧桂园服务净利润规模最大，为40.3亿元，是行业均值的4倍。

4. 收并购与规模扩张

收并购市场火热：2021年共有29家上市物企发起53项并购，交易总额达355.88亿元，是2020年的3.7倍。
基础物管领域占比高：35项收并购涉及基础物管，金额占比达88.1%。
收并购对规模增长贡献显著：碧桂园服务通过收并购新增在管/合约面积2.8/4.5亿方，占比达71.6%/72%。合景悠活和金科服务通过收并购新增在管面积分别为1.39亿方和0.3亿方，占比分别为84.5%和36.6%。

5. 在管面积与业务结构

在管面积高增：14家样本物企合计在管面积34.6亿方，同比增长56.5%，增幅扩大19.8个百分点。
在管面积来源结构变化：2021年样本企业来自关联方在管面积占比降至41.7%，同比下降10.7个百分点。其中，合景悠活和碧桂园服务下降幅度最大（41.3pct和27.4pct）。
住宅业态占比下降：10家样本企业住宅面积平均占比64.3%，同比下降3.3个百分点。华润万象生活、金科服务和融创服务住宅占比均在80%以上，卓越商企服务、招商积余、保利物业和合景悠活住宅占比均低于50%。
合约面积/在管面积比例：平均为1.7倍，其中绿城服务、碧桂园服务和新城悦服务比例较高（2.1、1.9、1.8倍），合景悠活和华润万象生活比例较低（1.3倍）。

6. 应收账款与现金流

应收账款大幅增长：15家样本物企应收账款及票据合计为291.6亿元，同比增长97.5%，增幅扩大40.2个百分点。
应收账款增长原因：部分企业因收并购并表、地产下行及疫情延期支付等因素导致应收账款增长，其中碧桂园服务和融创服务应收账款增速最高（142.9%和272.8%）。

7. 估值分析

估值分化明显：截至2022年4月8日，15家物企2021/2022/2023年PE分别为22.2/16.3/12.3倍，PEG均值为0.54倍。
国央企背景企业估值较高：如华润万象生活、卓越商企服务等，2022年动态PE基本在20倍以上，而多数民营物企PE在10倍以下。
市值/管理规模匹配度差异大：12家物企平均市值/合同面积为63.1元/平，15家物企平均市值/在管面积为100.9元/平。其中，华润万象生活、卓越商企服务、碧桂园服务和旭辉永升服务匹配度较高。

总结

2021年物管行业呈现业绩高增与竞争加剧的双重特征。行业整体增速加快，部分企业通过收并购实现规模扩张，推动行业整合。在财务表现上，毛利率、净利率和销管费率等指标分化明显，国央企背景企业普遍优于民营公司。在管面积增长显著，但来自关联方的占比下降，独立第三方拓展增强。同时，应收账款大幅增长，反映行业资金回款压力。估值方面，国央企企业更易享受高估值，而民营企业普遍偏低。未来，行业将更加注重增值服务与社区服务的拓展，提升盈利能力与市场竞争力。

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