物管中报综述：业绩多维高成长，拓展运营双提效_18页_1mb

地产杂谈系列之十五：物管中报综述

核心内容概述

本报告分析了2021年上半年中国主流上市物管及商管企业的中报表现，总结了行业整体业绩增长、盈利改善、业务拓展及投资建议等关键信息。

主要观点

1. 业绩高增长，盈利能力改善

• 整体业绩表现强劲：2021H1主流上市物管企业营收同比增长57.4%，归母净利润同比增长65.9%，增速高于2020年末。
• 盈利能力提升：毛利率和净利率分别提升1.1pct和2pct至31.3%和17.7%。部分企业如碧桂园服务、金科服务、融创服务等，实际净利润增速超出预期。
• 费用率下降：管理费用率和销售费用率分别下降1.1pct和0.2pct，显示提质增效成果初显。

2. 非住&市场化拓展加速

• 在管面积扩张：主流物企在管面积同比增长49.2%，合约面积同比增长39.3%，合约在管比达1.68倍，短期规模增长确定性强。
• 非住宅占比提升：非住宅管理面积平均占比达53.3%，较2020年末提升4.3pct，商写及公建等非居业态成为重点拓展方向。
• 第三方拓展加强：第三方在管面积占比普遍提升，关联方依赖度下降，市场化进程加快。

3. 社区增值服务成为新增长点

• 收入贡献上升：社区增值服务收入及毛利占比分别提升2.7pct和2.9pct，已成为部分物企的第二大收入来源。
• 毛利率较高：多数物企社区增值服务毛利率普遍较高，显示其盈利能力较强。

4. 商管运营成效显著

• 华润万象生活领跑：华润万象生活总收益及利润领先，出租率及毛利率表现优异。
• 出租率保持高位：多数商管企业出租率维持在90%以上，宝龙商业出租率显著改善至92.3%。
• 毛利率改善：商管企业综合毛利率普遍提升，星盛商业因轻资产运营模式综合毛利率最高。

关键信息

投资建议

• 推荐物管龙头：如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等，具备规模与资金优势，并在增值服务领域领先。
• 关注商业运营商：如星盛商业，占据购物中心优质赛道，轻资产输出能力强。

风险提示

• 市场化发展不及预期：收并购热度高，但后续整合难度可能影响第三方拓展。
• 行业利润率下行：人工成本上升及提价机制缓慢可能对盈利能力形成压力。
• 社区增值服务发展风险：当前处于量变积累阶段，盈利模式跑通仍需时间。

图表目录摘要

• 图表1：研究样本中各物管&商管公司总市值排序
• 图表2-3：营收与归母净利润同比增长
• 图表4-5：各物企营收与归母净利润增速表现
• 图表6：主流物管及商管公司业绩指引
• 图表7-11：毛利率与净利率变化
• 图表12-17：在管面积、合约面积及合约/在管面积比
• 图表18-19：第三方及非住宅在管面积占比
• 图表20-21：收入及毛利润构成
• 图表22-29：商管公司收入、利润及出租率表现

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐（股价强于沪深300指数20%以上）
  • 推荐（股价强于沪深300指数10%-20%）
  • 中性（股价与沪深300指数波动在±10%之间）
  • 回避（股价弱于沪深300指数10%以上）

• 行业投资评级：

  • 强于大市（行业指数强于沪深300指数5%以上）
  • 中性（行业指数波动在±5%之间）
  • 弱于大市（行业指数弱于沪深300指数5%以上）

结论

2021年上半年，物管及商管行业整体延续高增长态势，盈利能力显著改善。企业通过非住宅及市场化拓展，增强业务多样性与独立性，社区增值服务成为新增长点。尽管面临一定风险，但当前估值具备吸引力，建议投资者关注具备规模与资金优势的物管及商管龙头。