深度报告-20260506-东吴证券-2025年物管行业业绩综述_盈利修复现金稳健_头部物企红利属性持续凸显_17页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概览

2025年，物业管理行业整体呈现营收稳增、利润修复、费用优化及现金稳健的态势，行业竞争逻辑由“规模扩张”转向“质量竞争”。头部物企凭借稳定的现金流、优质的项目结构和高效的运营能力，红利属性持续凸显，成为市场关注的重点。

主要观点

1. 利润表：营收稳增，利润修复，提质增效

• 营收稳增：58家样本上市物企2025年营收总额为2932.15亿元，同比 $+4.63%$，在新房销售承压、增量交付放缓背景下仍保持正增长。
• 利润修复：归母净利润总额为131.94亿元，同比 $+14.60%$，主要得益于项目优化、费用管控、减值压力边际缓释等。
• 毛利率承压：整体毛利率为 $18.00%$，同比-1.1pct，收入结构继续向低毛利主业倾斜。
• 费用率优化：整体销管费用率为 $7.38%$，同比-0.9pct，行业由扩规模转向重效益。

2. 资产负债表：回款节奏放缓，央国企现金优势明显

• 回款效率分化：整体应收账款周转天数约108天，同比增加3天，央国企回款效率最优，约为63天。
• 净现金小幅回落：净现金总额为1021.82亿元，同比 $-1.45%$，但央国企净现金同比增长 $10.25%$，表现稳健。
• 行业现金平台稳定：轻资产、低杠杆特征下，行业整体净现金平台仍较稳，为分红和股东回报提供保障。

3. 业务结构：基础物管稳步增长，增值业务收缩分化

• 基础物管为压舱石：物业管理服务收入同比 $+7.13%$，占比提升至 $72.26%$，显示其稳定性和增长韧性。
• 增值服务收缩：社区增值服务收入同比 $-3.12%$，非业主增值服务收入同比 $-12.70%$，但降幅较2024年收窄。
• 合约与在管面积增长放缓：在管面积同比 $+5.47%$，合约面积同比 $+2.26%$，行业更注重有质量的规模增长。

4. 分红与回购：头部企业红利属性凸显

• 分红规模收缩：2025年分红总额为117.89亿元，同比 $-11.37%$，但头部企业如华润万象生活、万物云等持续稳健派息。
• 高派息企业：时代邻里、万物云、碧桂园服务分红比例超过 $250%$，显示其高分红能力。
• 回购增强股东回报：部分头部企业如碧桂园服务、绿城服务、万物云积极回购，强化股东回报机制。
• 股息率亮眼：2025年营收百亿以上物企中，万物云股息率达 $11.55%$，其他头部企业股息率在 $5%$ 附近。

关键信息

企业分类与表现

营收与利润排名

• 营收前三：碧桂园服务（483.54亿元， $+9.91%$）、万物云（372.72亿元， $+2.89%$）、招商积余（192.73亿元， $+12.23%$）
• 归母净利润前三：华润万象生活（39.69亿元， $+9.36%$）、保利物业（15.49亿元， $+5.13%$）、中海物业（13.67亿元， $-9.54%$）

费用率与毛利率对比

• 费用率最低：央国企（ $4.73%$），其次是民营稳健型（ $6.24%$）和混合所有制（ $6.96%$）
• 毛利率最高：民营稳健型（ $22.85%$），其次是央国企（ $19.38%$）和民营修复型（ $18.49%$）

投资建议

• 行业趋势：2025年物业管理行业竞争逻辑由“规模扩张”转向“质量竞争”，基础物管仍是核心收入来源。
• 推荐企业：华润万象生活、绿城服务。
• 关注企业：保利物业、招商积余。
• 投资逻辑：具备稳健现金流、持续分红能力及市场化拓展韧性的头部物企更具配置价值。

风险提示

• 政策效果不达预期：可能影响行业供需平衡。
• 关联方销售不及预期：影响物企收入及利润增速。
• 市场外拓不及预期：第三方及非住项目拓展可能面临挑战。

总结

2025年，物业管理行业在整体营收和利润修复的背景下，进一步向“质量竞争”转型。央国企和头部物企在费用控制、现金流管理及项目质量方面表现突出，成为行业稳定增长的主力。增值业务虽持续收缩，但已出现企稳迹象，而基础物管仍为行业最稳定的收入来源。在当前市场环境下，红利策略具有重要配置价值，建议关注具备稳定现金流和高分红能力的头部物企。