物管2020年中报总结_24页_1mb

房地产行业物管板块2020年中报总结

核心内容

2020年上半年，物管行业在疫情中展现出良好的抗风险能力，实现增收增利的双向增长。20家上市物管公司合计实现营业收入371.3亿元，同比增长31.8%；归母净利润达51.0亿元，同比增长43.0%。尽管疫情对项目拓展造成一定影响，但政策支持及社区增值服务的推动使利润端增速显著高于收入端。

主要观点

• 盈利能力提升：物管公司通过优化组织结构和人员配置，以及社保减免政策，毛利率提升0.8pct至27.1%。人力成本在营收中的占比下降至37.8%，SA&G费用率降至8.8%。人均效能提升至7241平方米/人，部分公司如建业新生活达15246平方米/人，显示出行业精细化管理成效显著。

• 规模扩张持续：在管面积同比增长43.0%，其中19家物管公司在管面积增速保持高位。合约面积增长25.8%，合约面积/在管面积比率维持在1.74X左右，部分公司如新城悦服务、碧桂园服务等比率超过2X，显示其储备面积充足。

• 市场化扩张加快：第三方在管面积占比达57.9%，较2019年提升3.3pct。头部公司如招商积余、永升生活服务、时代邻里等第三方占比超过50%，显示出物管公司正积极拓展外部市场。

• 非住宅业态拓展：非住宅业态在管面积占比达43.9%，较2019年提升7.2pct。非住宅业态因物业费高、收缴率高、提价容易等优势，成为物管公司重点拓展方向。

• 社区增值服务增长：社区增值服务收入增速达45.6%，虽然受疫情影响有所回落，但仍保持较快增长。增值服务在社区内的渗透率提升，未来增长空间较大。

• 非业主增值服务收入占比下降：非业主增值服务收入占比从2019年的20.4%降至17.5%，主要因收入占比下降及毛利率有所波动。

关键信息

• 收入结构优化：基础物管收入占比下降，社区增值服务占比上升，非业主增值服务收入占比持续下降。

• 投资建议：短期重点推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等公司。

• 风险提示：包括物管费收缴不及时、人员成本上涨、并购整合不及预期等。

图表与数据

• 盈利能力：毛利率提升，人力成本占比下降，人均效能提升。
• 规模扩张：在管面积与合约面积增长，第三方在管面积占比提升。
• 非住宅拓展：非住宅业态在管面积占比上升，成为新增长点。
• 增值服务：社区增值服务收入增长快，非业主增值服务收入占比下降。
• 投资与风险：投资建议及风险提示清晰列出。

未来展望

• 行业趋势：物管行业集中度提升，非住宅业态潜力释放，社区增值服务继续增长。
• 增长空间：随着住宅交付高峰期到来，增值服务将成为主要增长点，人均效能仍有提升空间。

总结

2020年上半年，物管行业在疫情背景下展现出较强的抗风险能力和增长潜力。通过规模扩张、市场化拓展及精细化管理，物管公司实现了增收增利。非住宅业态和社区增值服务成为新的增长引擎，行业整体盈利能力增强，未来增长空间广阔。