房地产行业物管2020年报总结：物管规模再创新高，业绩高增速有望延续-20210513-天风证券-27页_1mb

房地产行业物管公司2020年报总结

核心内容概述

2020年，中国物业管理行业展现出强劲的增长态势，28家上市物管公司合计实现营业收入1215.8亿元，同比增长40.1%，归母净利润约170.9亿元，同比增长68.1%。尽管受到疫情初期的影响，但全年业绩表现依然亮眼，收入与利润同步增长，显示出行业较强的抗风险能力和持续盈利能力。

主要观点

1. 物管规模再创新高、业绩高增速有望延续

• 截至2020年底，28家上市物管公司平均在管面积达1.41亿平米，同比增长35.8%。
• 在管面积超过1亿平米的公司达17家，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等公司管理面积突破3亿平米。
• 非住宅业态在管面积同比增长80.6%，增速显著高于住宅业态，显示出行业多元化发展趋势。

2. 独立拓展能力增强、第三方在管面积占比稳步提升

• 第三方在管面积净增加约6.43亿平米，占总在管面积的51.4%，较2019年提升7.7个百分点。
• 头部公司如永升生活服务、保利物业等第三方占比超过50%，显示出较强的市场化拓展能力。

3. 资本助力完善布局、上下游整合形成闭环

• 2020年物管公司共完成29起收并购，合计对价约64.37亿元。
• 收并购方向包括区域拓展、细分业态覆盖、增值服务产业链整合等，有助于提升公司综合竞争力。

4. 城市服务为规模扩张带来更大空间

• 物管公司积极拓展城市公共服务，如环卫、政府办公、产业园区等，提升品牌影响力和管理规模。
• 碧桂园服务等公司通过城市服务项目，实现从基础物管向城市空间运营者的转型。

5. 收入结构优化、增值服务持续发力

• 基础物管收入占比从2017年的约65%下降至2020年的约62.8%，社区增值服务占比逐年提升。
• 社区增值服务收入同比增长41.1%，部分公司增速超100%，显示其在行业中的重要地位。

6. 降本增效可见成效、盈利能力持续向好

• 2020年物管公司平均毛利率为28.0%，较2019年提升2.4个百分点。
• 人力成本在营收中的占比降至43.6%，SA&G费用率下降至9.5%，显示公司运营效率提升。
• 人均效能达到6997平方米/人，较2019年有所提升，显示出管理效率的优化。

关键信息

• 收入与利润：2020年物管公司收入和利润同步增长，尤其是社区增值服务表现突出。
• 毛利率提升：基础物管毛利率稳步上升，社区增值服务毛利率分化明显。
• 第三方拓展：第三方在管面积占比持续上升，显示出独立拓展能力增强。
• 非住宅业态：非住宅业态增速显著，成为推动行业增长的重要因素。
• 资本运作：收并购成为行业扩张的重要手段，有助于形成业务闭环。
• 城市服务：城市服务项目成为新的增长点，推动物管公司向多元化发展。
• 投资建议：短期重点推荐A股招商积余，港股包括保利物业、碧桂园服务等，建议关注世茂服务等。

行业趋势与前景

• 规模扩张：随着行业集中度的提升，头部公司将继续扩大管理面积，未来增长潜力较大。
• 增值服务：社区增值服务将成为利润增长的重要来源，未来仍有较大发展空间。
• 盈利提升：通过优化组织结构、提升管理效率，物管公司盈利能力持续增强。
• 估值分化：行业估值分化加剧，头部公司受市场青睐，估值较高。

风险提示

• 物管费收缴不及时：可能影响公司现金流。
• 人工成本上涨：对毛利率形成压力。
• 并购整合不及预期：可能影响公司整体运营效率和盈利能力。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）

总结

2020年，中国物业管理行业在疫情后表现出较强的恢复能力和增长潜力。随着行业整合的推进和第三方拓展的加强，物管公司不仅在规模上实现突破，还在盈利能力、收入结构优化等方面取得显著进展。未来，随着住宅和非住宅业态的协同发展，以及城市服务等新业务的拓展，物管行业有望持续增长，成为房地产领域的重要增长引擎。