物管行业年报综述：业绩高增，竞争加剧-20220413-国盛证券-40页_2mb

报告摘要

物管行业年报综述总结

核心内容概览

2021年物管行业整体呈现业绩高增、竞争加剧的趋势。15家重点上市物企实现营业收入1175.7亿元，同比增长49.6%，其中碧桂园服务、金科服务、融创服务等企业增速领先。同时，行业在管面积和合约面积显著增长，收并购市场活跃，部分企业通过并购实现规模快速扩张。但部分企业面临应收账款增长、毛利率下滑等挑战，行业估值分化明显，国央企背景企业更易获得高估值。

主要观点

收入增长显著：行业整体营收增速扩大，碧桂园服务以84.9%的增速领跑，合景悠活、新城悦服务、金科服务等企业增速也较高。非住宅物业和社区增值服务成为增长主力。
毛利率小幅提升：15家物企平均综合毛利率为25.7%，基础物管毛利率为21.6%，非业主增值服务毛利率为30.6%，社区增值服务毛利率为38.5%。尽管整体毛利率提升，但部分企业如碧桂园服务、新大正等受疫情等因素影响毛利率下滑。
费用率持续下行：平均销管费率为8.9%，较上年下降0.9个百分点，费用管控成效显著。
净利润高增：15家物企净利润总计146.5亿元，同比增长55.3%。其中，融创服务、华润万象生活、合景悠活等企业利润翻倍增长。
收并购市场火热：2021年共发生53项收并购交易，金额达355.88亿元，同比增长3.7倍。碧桂园服务、合景悠活等通过收并购实现管理面积和合约面积的大幅增长。
应收账款大幅增长：15家物企应收账款及票据合计为291.6亿元，同比增长97.5%。碧桂园服务和融创服务增长尤为显著。
估值分化明显：国央企背景企业估值普遍较高，2022年动态PE均值为22.2倍，而民营背景企业则相对较低。部分企业因非业主增值服务估值较低，导致整体PE下调。

关键信息

1. 财务状况

营收与增速：
- 15家重点上市物企共实现营收1175.7亿元，同比增长49.6%。
- 碧桂园服务、金科服务、融创服务收入增速均超过70%。
- 合景悠活、新城悦服务、金科服务收入增速提升幅度较大。
毛利率：
- 平均综合毛利率25.7%，同比提升0.6pct。
- 基础物管毛利率21.6%，同比提升0.5pct。
- 非业主增值服务毛利率30.6%，同比微增0.2pct。
- 社区增值服务毛利率38.5%，同比微降0.2pct。
销管费率：
- 平均销管费率8.9%，同比下降0.9pct。
- 碧桂园服务销管费率为12.5%，其余企业费率集中在8%-10.5%之间。
净利润：
- 净利润总计146.5亿元，同比增长55.3%。
- 融创服务、华润万象生活、合景悠活净利润增速超过100%。
- 碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务净利润增速下降。
货币资金与收并购：
- 15家物企现金及现金等价物合计692.6亿元，同比减少7.3%。
- 收并购交易总额355.88亿元，是2020年的3.7倍，其中88.1%涉及基础物管。
- 碧桂园服务通过收并购新增在管面积2.8亿方，占全年新增面积的71.6%。

2. 经营情况

在管面积增长：
- 14家样本物企在管面积合计34.6亿方，同比增长56.5%。
- 碧桂园服务、保利物业、绿城服务在管面积居前，合景悠活、远洋服务等增长较快。
合约面积与在管面积：
- 合约面积/在管面积平均为1.7倍，显示短期增长有保障。
- 绿城服务、碧桂园服务、新城悦服务合约面积覆盖倍数较高。
关联方在管面积占比：
- 2021年样本物企在管面积中关联方占比降至41.7%，显示独立第三方拓展增强。
- 合景悠活、碧桂园服务关联方占比下降明显，中海物业、华润万象生活、融创服务依赖较高。
非住宅布局增强：
- 住宅物管占比平均下降至64.3%，非住宅业务如商写、社区增值服务增长显著。
- 金科服务、远洋服务、合景悠活等企业非住宅业务增长较快。

3. 估值分析

估值分化：
- 2022年动态PE均值为22.2倍，调整后为19倍，调整前为16.3倍。
- 国央企背景企业如华润万象生活、中海物业PE较高，民营背景企业如金科服务、远洋服务PE相对较低。
市值与管理规模匹配度：
- 12家物企平均市值/合同面积为63.1元/平，15家物企平均市值/在管面积为100.9元/平。
- 华润万象生活、卓越商企服务、碧桂园服务等企业市值与管理规模匹配度较高。
物企市值与关联房企对比：
- 除建业新生活外，其他物企市值均未超过关联房企。
- 建业新生活、碧桂园服务、绿城服务、合景悠活市值/关联市值比例较高。