上海写字楼市场简报2019年第四季度_2页_921kb

报告摘要

上海甲级写字楼市场2019年度总结

核心内容

2019年，上海甲级写字楼市场面临供应减少、需求疲软的双重压力，整体表现较为低迷。全年新增供应量同比下降49%，仅68.8万平方米，其中第四季度新增供应13.6万平方米。全市甲级写字楼存量同比增长5%，达到1,330万平方米，主要分布在中央商务区、次级商务区和非核心商务区，三者占比各约三分之一。全年净吸纳量为67.7万平方米，同比下降41%。

主要观点

供应减少：由于多个项目延期入市，全年供应量仅为年初计划的三分之一。非核心商务区项目延迟尤为明显。
空置率上升：尽管全年平均空置率同比下降0.9个百分点至17.4%，但第四季度空置率环比上升0.4个百分点。中央商务区空置率升至9.1%，为2015年末以来最高水平。
租金下行：2019年全市甲级写字楼租金同比下跌0.9%，至人民币每平方米每天7.9元。第四季度租金环比下跌0.4%。
区域差异显著：南黄浦板块因博枫项目入市，空置率从第三季度的3.2%飙升至39.6%，显示该区域市场波动较大。而南京西路板块因消费型企业需求上升，租金仍保持0.7%的涨幅。
物业管理费上涨：受原材料成本上升及租户服务多样化需求影响，全市甲级写字楼物业管理费继续上涨，核心商务区平均为37元/平方米/月，非核心商务区为31元/平方米/月，最高可达52元/平方米/月。

关键信息

未来供应预期：预计2020年全市甲级写字楼市场将新增170万平方米供应，未来两到三年空置率可能维持在高位。
市场信号：尽管租赁情绪疲软，但2019年释放了积极信号，如中美第一阶段协议签署、国内头部企业扩张、零售消费品牌加速布局、金融业开放等，预计利好未来需求。
浦东市场调整：浦东写字楼市场进入调整期，区域内可租面积较2016年翻倍，平均租金低于三年前8.4%，成为新设企业及办公升级企业的潜在机会。
租户风险：联合办公及科技媒体等新经济行业企业的退租或减租，促使业主重新评估租户风险，倾向于避免单一租户或行业的集中租赁。

市场展望

2020年，随着新供应的增加，市场空置率可能进一步上升，短期内有效租金上涨的可能性不大。业主需更加谨慎地评估租户类型，以降低潜在风险。同时，部分区域如南京西路和浦东，仍具备一定的市场潜力，可成为未来租赁需求的突破口。

附录信息

图表说明：
- 图1：展示2014至Q4/2019全市甲级写字楼供应、吸纳和空置率变化。
- 图2：显示各子市场甲级写字楼租金指数变化，时间范围为Q1/2015至Q4/2019。
- 图3：呈现各子市场甲级写字楼空置率变化趋势，时间范围为Q1/2015至Q4/2019。
租赁交易精选（Q4/2019）：
- 雅诗兰黛（零售及贸易）承租静安嘉里中心，面积3,400平方米，位于南京西路。
- 连通(杭州)（金融）承租金光中心，面积2,780平方米，位于北外滩。
- 金诚同达律师事务所（专业服务）承租金茂大厦，面积1,500平方米，位于陆家嘴。
- 百威（零售及贸易）承租长宁来福士广场，面积1,000平方米，位于虹桥。
- 欧莱雅（零售及贸易）承租国金中心二期，面积700平方米，位于陆家嘴。

联系信息

市场研究部：James Macdonald，高级董事，中国区，联系方式：+862163916688，邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
商业楼宇部：
- Cary Zheng，高级董事，华东区，联系方式：+862163916688，邮箱：cary.zheng@savills.com.cn
- Peter Sheng，董事，上海，联系方式：+862163916688，邮箱：peter.sheng@savills.com.cn
- Leon Fu，高级董事，上海，联系方式：+862163916688，邮箱：leon.fu@savills.com.cn