武汉写字楼市场简报2020年第四季度_2页_2mb

武汉甲级写字楼市场2020年总结

核心内容

2020年，武汉甲级写字楼市场受到疫情冲击，整体呈现供应放量、需求疲软的态势，空置率创下2010年以来新高。尽管全年新增租赁需求达到近十年最低值，但科技互联网行业的扩张成为市场的主要支撑力量。

主要观点

• 供应放量：2020年第四季度，航空路商务区新增恒隆广场和K11 ATELIER两个项目，共带来近20万平方米新增供应，使全市写字楼存量达到220万平方米。
• 需求疲软：全年租赁需求由冰点至低位徘徊，仅在第四季度有所回暖，但市场仍持续出现退租现象。
• 科技互联网行业表现突出：科技互联网行业成为全年租赁需求的主要来源，新增租赁面积占比达30.3%。其中，互联网在线教育占比超过五成，行业扩张需求占比超过九成，显示出疫情对在线教育行业的积极影响。
• 区域分布：新增供应主要集中在航空路和建设大道两个商务区，这两个区域的成熟商务氛围吸引了周边客户的扩租和搬迁需求。
• 退租情况：房地产行业退租面积占比最高（18.9%），专业服务业紧随其后（18.5%），主要由本地企业主导。
• 净吸纳量与空置率：全年净吸纳量为7万平方米，连续两年下滑。季末全市平均空置率升至39.6%，创十年新高。
• 租金走势：全市平均租金下跌至每平方米每月103.5元，租金指数同比下跌10.2%，环比下跌2.5%。

关键信息

供应与需求

• 新增供应：全年新增供应31万平方米，集中在航空路和建设大道商务区。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为7万平方米，前三季度为负值，第四季度为正值。
• 空置率：季末全市平均空置率39.6%，为2010年以来最高。

行业分析

• 科技互联网行业：新增租赁面积占比30.3%，其中互联网在线教育占比超五成，行业扩张需求占比超九成。
• 房地产建筑业：新增租赁贡献18.2%。
• 专业服务业：新增租赁占比14.0%，其中律师事务所占比达43.6%。

区域表现

• 航空路商务区：新增租赁占比29.2%。
• 建设大道商务区：新增租赁占比23.6%。
• 光谷商务区：空置率同比下降9.7个百分点，受益于科技互联网行业的虹吸效应。

市场展望

• 2021年供应预期：预计新增供应近40万平方米，市场将面临新一轮供应高峰。
• 需求预测：受疫情影响，租赁需求预计难以回升至高位水平，但科技互联网行业及现代服务业将延续扩张态势，支撑市场发展。
• 空置率趋势：预计空置率将小幅波动上升。
• 租金走势：租金仍将处于下行通道，但降幅有望逐步收窄。

租赁成交案例精选（Q4/2020）

公司信息

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产服务提供商，成立于1855年，拥有600多家分公司和联营机构，覆盖全球多个地区。
• 联系方式：
  • James Macdonald（高级董事，中国区）：+862163916688, james.macdonald@savills.com.cn
  • Ashley Qian（高级经理，武汉）：+862759358555, ashley.qian@savills.com.cn
  • Thomas Ng（董事长，武汉）：+862759358588, thomas.ng@savills.com.cn
  • Shirley Fu（董事，武汉）：+862759358555, shirley.fu@savills.com.cn

图表说明

• 图1：武汉甲级写字楼供应、净吸纳及空置率（2016-2020）
• 图2：武汉市各子市场租金指数（Q1/2016-Q4/2020）
• 图3：武汉市各子市场空置率（Q1/2016-Q4/2020）

备注：租金指数始于2010年1月，部分子市场例外（汉口沿江始于2011年第四季度，武昌滨江始于2012年第二季度，武汉中央商务区始于2014年第二季度，光谷始于2017年第一季度）。

结论

2020年武汉甲级写字楼市场在疫情冲击下表现疲软，但科技互联网行业的扩张为市场提供了重要支撑。未来，随着供应高峰的到来和数字经济的发展，市场有望逐步复苏，租金下行趋势或将趋缓。