上海写字楼市场简报2020年第四季度_2页_843kb

租赁需求回弹总结

核心内容

2020年上海甲级写字楼市场在疫情和租赁需求疲软的背景下经历了挑战，但下半年租赁活动回暖，推动了市场净吸纳量的回升。尽管全年供应量低于年初预期，但市场整体表现仍较为稳健，空置率小幅下降，租金指数有所下滑，但部分区域租金降幅收窄。

主要观点

• 租赁需求回暖：2020年第四季度净吸纳量达到39.9万平方米，全年净吸纳量为64.8万平方米，同比下降4.3%，但高于过往五年平均水平。
• 区域表现突出：南京西路与前滩板块成为吸纳主力，分别录得4.2万平方米和11.9万平方米的吸纳量，显示出高端零售消费行业与跨国企业的强劲需求。
• 新项目入市：尽管受疫情影响，部分项目延期至2021年交付，但第四季度仍有三个新项目入市，包括上海金融交易广场、陆家嘴滨江中心（主楼）和前滩中心。
• 租金走势：2020年全市甲级写字楼租金同比下跌7%，至每平方米每天7.3元。中央商务区租金相对较高，非核心商务区租金差收窄。
• 企业行为变化：企业更注重成本控制与健康可持续的办公环境，推动了对高品质、高性价比写字楼的需求。
• 未来市场展望：预计2021年将有140万平方米的新供应入市，租金短期内难以明显反弹，但部分热点区域可能逐步调整租金策略。

关键信息

供应与吸纳情况

• 全年供应：2020年全市甲级写字楼供应为68.5万平方米，明显少于年初计划的170万平方米。
• 空置率：2020年末全市甲级写字楼空置率同比下降0.6个百分点至16.8%。
• 非核心商务区：非核心商务区空置率连续第三年下降，降幅为2.7个百分点。

项目亮点

• 上海金融交易广场：由三栋办公塔楼组成，主要自用，部分出租，为金融活动提供先进硬件支持。
• 前滩中心：体量为16.6万平方米，出租率超50%，吸引包括普华永道、德州仪器、希尔顿酒店等在内的跨国企业和国内公司入驻。

租金变化

• 全年租金：全市甲级写字楼租金指数同比下跌7.0%，至每平方米每天7.3元。
• 区域租金差异：中央商务区租金为9.5元/平方米/天，次级商务区为7.1元/平方米/天，非核心商务区为5.4元/平方米/天。
• 陆家嘴板块：租金降幅最大，同比下跌12.6%，主要受历史基数高和市场竞争激烈影响。

市场趋势

• 健康与可持续性需求上升：后疫情时代，企业更关注员工健康和办公环境的可持续性。
• 跨国企业迁移：部分跨国企业将总部或区域中心迁至上海，如先锋领航集团、欧莱雅、威富公司等。
• 成本节约型需求：企业倾向于选择性价比高的写字楼，推动了非核心商务区的需求增长。

附录：租赁交易精选（Q4/2020）