20201210-安信证券-龙湖集团-00960.HK-一篇报告看懂一家房企系列（19）_龙湖集团深度报告_财务杠杆稳定_加大二线布局_20页_834kb

龙湖集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 龙湖集团成立于1993年，总部位于重庆。
• 2009年在香港联交所上市。
• 2019年全口径销售金额达2425亿元，位列行业前20。

公司治理

• 实际控制人为吴亚军女士。
• 截至2020年7月，吴亚军通过个人信托持有公司44%的股权。
• 公司总部设有财务部、投资发展部、战略发展部、人力资源及行政部等，全国设立34个地区公司。

业务概览

• 房地产开发为核心主业，2020H1营业收入511.4亿元。
• 营收结构：物业开发（88.5%）、物业投资（6.6%）、物业管理及其他服务（4.9%）。

分析方法介绍

房企的信用资质评价基于“历史报表可持续”和“未来经营可持续”两个维度：

• 历史报表视角：分析资产和负债的结构、周转、偿债能力等。
• 未来经营视角：关注新增土储、销售情况、融资渠道和公司治理等。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 存货方面：
  • 存量土储总建面7354.4万方，权益建面5128.3万方。
  • 项目主要分布在二线城市（71.9%），聚焦山东半岛、长三角、成渝及长江中游城市圈。
  • 2020H1拿地强度回升至63.7%，2019年土储倍数为4.8倍。
• 固定资产和投资性房地产方面：
  • 投资性房地产账面价值1414.2亿元，固定资产账面价值20.3亿元。
  • 商场布局于重庆、成都、杭州、北京等地，重仓成渝及长三角城市圈。
  • 2020H1商场租金收入26亿元，同比增长23.3%；出租率94.7%。
  • 长租公寓租金收入7.3亿元，同比增长70.3%；出租率85.3%。

广义负债可持续

• 债务结构：
  • 融资以银行贷款为主，占比59.8%；境内债28.6%；海外债11.6%。
  • 有息负债抵质押率27.5%，低于TOP20房企中位数35.9%。
  • 短债占比10.2%，低于TOP20房企中位数33.2%。
• 偿债能力：
  • 现金短债比4.5倍，高于监管红线。
  • 净负债率51.4%，剔预资产负债率67.1%，均低于监管红线。
• 表外不确定性：
  • 少数股东权益占比46.1%，略高于TOP20房企中位数40.9%。
  • 对外担保/净资产为0.8%，显著低于TOP20房企中位数6.3%。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：
  • 2020年1-11月新增土储总建面1850万方，拿地强度48.1%，略高于观察指标。
  • 二线城市拿地占比82.9%，较2019年上升10.9个百分点。
  • 新增土储集中于长三角、山东半岛及成渝地区，东北、西北、京津冀地区布局力度加大。
• 销售：
  • 2020年1-11月全口径销售金额2428亿元，同比增长9%。
  • 销售目标完成率93.4%，较2019年同期下降7.8个百分点。
• 回款率：
  • 未披露回款率数据。

广义负债可持续

• 融资渠道：
  • 积极发行公司债、中票、ABS及海外债，1-11月累计净融资26.9亿元。
• 融资成本：
  • 平均发债成本3.7%，较2019年下降45.4BP。
• 融资期限结构：
  • 平均债券发行期限4.7年，与去年基本持平，久期相对较长。

公司治理可持续

• 控股结构：
  • 2020年以来未见重大变动。
• 高层变动：
  • 2020年3月李朝江辞任执行董事，王光建获委任为执行董事。
• 多元化布局：
  • 2017年提出“四大主航道业务”战略：地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。
  • 2020H1多元化业务营收占比11.5%，较2019年提升4.7个百分点。

风险提示

• 数据统计可能存在偏差。
• 房地产调控政策超预期可能影响公司经营及信用资质。

经营情况汇总

附注

• 本报告为安信证券研究中心发布，分析师池光胜，执业证书编号：S1450518100003。
• 报告中数据来源于WIND、彭博及公司公告。
• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。