一篇报告看懂一家房企系列（19）：龙湖集团深度报告：财务杠杆稳定，加大二线布局_20页_834kb

龙湖集团深度报告总结

公司总览

龙湖集团成立于1993年，总部位于重庆，2009年在香港联交所上市。2019年全口径销售金额达2425亿元，位列行业前20。公司业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大板块，2020年1-11月营业收入达511.4亿元，其中物业开发占比最高，为88.5%。

公司发展历程分为四个阶段：

1. 创立初始阶段（1993-1996年）：公司前身重庆佳辰经济文化促进有限公司成立，主要从事建材和出版业务。
2. 立足川渝阶段（1997-2006年）：开始开发住宅和商业项目，如重庆龙湖花园南苑、龙湖北城天街购物中心。
3. 全国扩张阶段（2007-2016年）：业务拓展至北京、上海、成都等地，推出“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业品牌。
4. 多元化发展阶段（2017年至今）：提出四大主航道业务布局，包括地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务，并于2018年更名龙湖集团。

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 存货：

  • 存量土储总建面7354.4万方，权益建面5128.3万方。
  • 二线城市土储占比达71.9%，一线、三四线占比分别为6.7%、21.3%。
  • 主要聚焦于山东半岛、长三角、成渝及长江中游城市圈。
  • 主要城市为重庆、烟台、武汉、青岛。
  • 2020H1拿地强度回升至63.7%，2019年土储倍数为4.8倍。
  • 静态利润空间为11144元/平方米。

• 固定资产和投资性房地产：

  • 截至2020H1，投资性房地产和固定资产账面价值分别为1414.2亿元、20.3亿元，合计占总资产19.7%。
  • 商场布局主要在重庆、成都、杭州、北京等地，二线城市占比72.2%。
  • 2020H1商场租金收入同比增长23.3%至26亿元，出租率小幅下降至94.7%。
  • 长租公寓租金收入同比增长70.3%至7.3亿元，出租率提升至85.3%。

广义负债可持续

• 债务结构：

  • 融资以银行贷款为主，占比59.8%；境内债占比28.6%；海外债占比11.6%。
  • 有息负债抵质押率降至27.5%，低于TOP20房企中位数35.9%。
  • 短债占比维持在10.2%，显著低于TOP20房企中位数33.2%。

• 偿债能力：

  • 2020H1现金短债比为4.5倍，高于监管红线。
  • 净负债率51.4%，剔预资产负债率67.1%，均低于监管红线。

• 表外不确定性：

  • 少数股东权益占比46.1%，略高于TOP20房企中位数40.9%。
  • 对外担保/净资产为0.8%，显著低于TOP20房企中位数6.3%。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：

  • 2020年1-11月新增土储总建面1850万方，拿地强度48.1%，略高于观察指标。
  • 二线城市拿地建面占比82.9%，较2019年上升10.9个百分点。
  • 布局东北、西北、京津冀地区，新增土储建面占比分别为12%、9.6%、5.8%。
  • 拿地集中度上升，TOP1/3/5/10城市拿地占比分别为9.6%、23.9%、35.5%、56.3%。

• 销售：

  • 2020年1-11月全口径销售金额2428亿元，同比增长9%。
  • 销售目标完成率为93.4%，较2019年下降7.8个百分点。

• 回款率：

  • 未披露具体数据。

广义负债可持续

• 融资渠道：

  • 积极发行公司债、中票、供应链ABS及海外债，1-11月净融资26.9亿元。
  • 1-11月分别发行公司债88亿元、中票17亿元、供应链ABS678亿元、海外债45亿元。

• 融资成本：

  • 1-11月平均发债成本3.7%，较2019年回落45.4BP。
  • 公司债平均利率3.9%，供应链ABS平均利率3.3%，海外债平均利率3.6%。

• 融资期限结构：

  • 平均债券发行期限4.7年，基本持平去年。
  • 公司债期限拉长至6.2年，供应链ABS期限不变，海外债期限缩短至9.6年。

公司治理可持续

• 控股结构：

  • 2020年7月，吴亚军女士通过个人信托持有公司44%股权，未见重大变动。

• 高层变动：

  • 2020年3月，李朝江先生辞任执行董事，王光建先生获委任为执行董事。

• 多元化布局：

  • 2017年提出“四大主航道业务”战略，2020H1多元化业务营收占比11.5%。
  • 商业运营、长租公寓发展较快，智慧服务覆盖118个城市，合约管理面积达4.28亿平方米。
  • 长租公寓品牌“冠寓”累计开业房间7.9万间，出租率85.3%。
  • 健康养老品牌“椿山万树”覆盖颐年公寓、社区照料中心等业态。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控超预期

指标汇总