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龙湖集团 (00960.HK) 总结

核心内容

龙湖集团在2021年实现了稳定的营业收入和归母核心净利润增长，财务状况良好，业务布局多元化，展现出较强的抗周期能力。

主要观点

• 业绩表现：2021年公司营业收入达到2233.8亿元，同比增长21.0%；归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。
• 业务增长：
  • 物业开发收入2045.5亿元，同比增长19.6%；
  • 物业投资收入104.1亿元，同比增长37.5%；
  • 物业管理及其他业务收入84.2亿元，同比增长40.6%。
• 销售增长：2021年公司销售面积1708.9万平方米，同比增长5.7%；销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%；销售单价16975元/平方米，同比增长1.4%。
• 土地储备：截至2021年末，公司土地储备合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，土地储备平均成本为5251元/平方米。
• 财务健康：
  • 净负债率46.7%；
  • 剔除预收账款后的资产负债率67.4%；
  • 剔除受限资金后的现金短债比为3.9倍；
  • 三道红线指标稳居“绿档”；
  • 平均融资成本4.1%，平均贷款年限6.4年，一年内到期债务占总债务的7.6%。
• 商业与长租公寓：
  • 已开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率97.2%；
  • 商业租金收入81.5亿元，同比增长40%；
  • 长租公寓租金收入22.3亿元，自2017年开展业务以来，冠寓已实现盈利，截至2021年末已开业10.6万间，出租率92.9%。
• 战略发展：公司拟分拆龙湖智创生活独立上市，推动多航道协同发展战略。

关键信息

• 投资建议：公司作为民企房企，财务健康、经营稳健，受行业下行影响较小，预计2022年和2023年归母核心净利分别为272.2亿元和332.6亿元，对应核心EPS分别为4.48元和5.47元，PE分别为7.4倍和6.1倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。

财务预测与估值

财务指标趋势

• 营业收入：持续增长，2021年同比增长21.0%，预计2022年和2023年分别增长22.5%和22.0%。
• 净利润：2021年同比增长20.1%，预计2022年和2023年分别增长21.3%和22.2%。
• 每股收益：从3.08元增长至5.47元，预计2024年为6.54元。
• PE：从10.8倍下降至5.1倍，反映公司估值持续走低。
• PB：从1.80下降至1.0，表明资产价值被市场逐步认可。
• EV/EBITDA：整体保持稳定，预计2024年为13.8倍。

业务布局与战略发展

• 商业布局：公司在一二线城市快速布局，已开业商场同店销售额和客流均增长超20%，商业租金收入增长显著。
• 长租公寓：冠寓业务自2017年开展以来，去年开始盈利，截至2021年末已开业10.6万间，出租率表现良好。
• 分拆计划：公司计划分拆龙湖智创生活独立上市，以加强多航道协同发展战略。

分析师信息

• 证券分析师：任鹤、王粤雷
• 联系方式：
  • 任鹤：010-88005315, renhe@guosen.com.cn
  • 王粤雷：0755-81981019, wangyuelei@guosen.com.cn
  • 联系人：王静，021-60893314, wangjing20@guosen.com.cn

投资评级

• 股票投资评级：买入（维持）
• 行业投资评级：超配、中性、低配（具体依据行业指数表现）

免责声明

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