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龙湖集团（00960.HK）证券研究报告总结

核心内容

龙湖集团（00960.HK）在2021年实现了全面、均衡、有质量的增长，核心净利润同比增长20%，超出市场预期。公司当前股价为38.90港元，目标价为56.00港元，预计目标价较现价有44%的升幅。分析师维持“买入”评级，认为公司具备良好的增长潜力和财务优势。

主要观点

• 业绩表现稳健：2021年公司营业收入达2234亿元，同比增长21%；归母核心净利润为224亿元，同比增长20%。尽管毛利率下降4个百分点，核心净利率微降0.1个百分点，但整体业绩表现仍优于预期。
• 多元化业务增长迅速：除物业销售外，公司租金收入、物业管理及其他业务均实现快速增长，有助于平滑销售毛利率下行趋势。
• 销售目标稳健：2022年公司销售目标为3000亿元，同比增长3%，对应4700亿可售资源，去化率目标为64%。公司销售回款率保持在90%以上。
• 持续稳定拿地：2021年公司新增122个土地项目，权益GFA达1338万平米，平均拿地成本为6485元/平米。公司通过收并购等方式增储，保持资金优势。
• 商场业务增长显著：2021年公司实现12座商场开业，其中首座轻资产项目武汉范湖里成功落地。截至年末，公司开业商场总数达61个，2022年计划新增18个商场，总数将达79个。商场零售额同比增长53%，年租金收入达82亿元，同比增长40%。
• 长租业务扭亏为盈：2021年长租公寓业务实现收入22.3亿元，同比增长23%。期末平均出租率达93%，已实现扭亏为盈。
• 物业管理业务扩张：截至2021年，物业管理在管面积达2.64亿平米，收入75亿元，同比增长36%。业务结构稳定，客户满意度高。
• 财务优势显著：公司净负债率维持在46.7%，现金短债比达6.1，剔除预收款的资产负债率为67.4%，处于“三道红线”绿档。平均融资成本为4.14%，较2020年末下降25bps。公司账面现金达885亿元，有息负债为1920亿元，其中短债仅占8%。

关键信息

• 目标价与评级：目标价56.00港元，维持“买入”评级。
• 财务数据：2021年每股派息170分，派息总额为103亿元，占核心净利润比例为46%。当前股价对应2021A股息收益率为5.1%。
• 未来增长预期：预计2022/2023年营业收入分别为2533亿元和2833亿元，核心净利润分别为256亿元和288亿元，同比增长分别为14%和12%。
• 估值指标：2022年PE为11倍，2023年PE为10倍。PB分别为1.4、1.3、1.1倍，显示公司估值逐步下降。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值
• 租金收入不及预期

投资要点

• 业绩表现：公司2021年业绩全面稳健增长，核心净利润同比增长20%，超出预期。
• 增长模式：销售、租金、物管及其他业务协同增长，有助于稳定盈利。
• 财务稳健：公司财务状况良好，具备较强抗风险能力。
• 派息政策：公司保持稳定丰厚的派息政策，当前股息收益率为5.1%。
• 投资建议：维持“买入”评级，目标价56.0港元，对应2022/2023年PE为11/10倍。

财务数据概览

总结

龙湖集团在2021年展现出全面均衡的增长，其核心净利润和营业收入均实现显著增长。公司通过多元化业务模式，有效对冲了物业销售毛利率的下行趋势，同时保持了良好的财务结构和稳定派息政策。2022年公司将继续保持销售和拿地力度，商场及长租业务也处于快速增长阶段。分析师维持“买入”评级，认为公司具备长期投资价值。然而，投资者需关注宏观经济、政策调控及市场流动性等潜在风险。