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龙湖集团2022年度报告总结

核心内容

龙湖集团（00960.HK）在2022年展现出稳健的经营表现和高质量发展的战略成效。公司全年主营收入达2506亿元，同比增长12%，运营及服务收入增长25%，归母净利润244亿元，核心净利润225亿元，同比增长0.5%。公司合同销售金额2015.9亿元，销售面积1304.7万平，实现并表回款率100%。根据克尔瑞销售榜单，龙湖集团销售金额位列行业第9，稳居TOP10。

主要观点

1. 销售与业绩表现

• 龙湖集团在2022年行业整体下行压力下，仍能保持销售金额和业绩的稳定增长，显示出较强的市场竞争力和经营韧性。
• 公司在销售和结转方面表现优异，收入和核心净利润均实现正增长。
• 保持行业TOP10排名，得益于其良好的品牌力、产品力和市场口碑。

2. 土地储备与城市深耕

• 2022年新增34个项目，总建筑面积448万平，权益建筑面积291万平，其中长三角地区占比52%。
• 截至2022年底，公司累计土地储备达5795万平，权益建筑面积3975万平，平均土地成本为5221元/平，占销售均价的34%。
• 公司在多个城市实现销售排名前三或前五，城市深耕策略成效显著。

3. 财务稳健与融资能力

• 公司三道红线全部达标，连续7年保持绿档，财务结构健康。
• 全年已偿还所有境外债务，2023年无到期境外债务，外汇债务掉期比例达98%，有效规避汇率风险。
• 平均借贷成本仅为4.1%，处于行业较低水平，公司2022年派息1.13元，派息比例28%。
• 首获“第二支箭”政策支持，获得首笔“内保外贷”业务支持，融资渠道通畅，持续受益政策利好。

4. 多元化业务发展

• 商业投资方面，2022年新增运营15座商场，截至年底已在17座城市运营76座商场，运营面积722万平，租金收入同比增长16%，5年CAGR达27%。
• 长租公寓业务（冠寓）发展迅速，截至2022年底已在30个城市开业11.6万间，出租率91.1%，租金收入同比增长9%，5年CAGR达51%。
• 智创生活业务在管面积达3.2亿方，2022年营业收入137.5亿元，毛利率34.3%，表现稳健。

关键信息

业绩预测

• 预计2023年EPS为4.06元，给予2023年7倍PE估值，对应目标价32.65港元，维持“买入”评级。
• 2023-2025年EPS预测分别为4.06元、4.60元、5.15元，PE估值逐步下降，反映市场对其未来增长的预期。

投资建议

• 维持“买入”评级，认为公司具备良好的经营能力和穿越周期的能力。

风险提示

• 政策出台速度及力度不及预期
• 疫情对销售恢复的影响

估值与可比公司

财务预测（三大报表）

资产负债表（百万元）

利润表（百万元）

现金流量表（百万元）

财务比率（2022-2025E）