一篇报告看懂一家房企系列（1）：旭辉集团深度报告，重仓一二线，财务杠杆稳定-20200915-安信证券-23页_1mb

旭辉集团深度报告总结

核心内容概览

旭辉集团自1992年成立以来，经历了从区域发展到全国布局，再到上市扩张的多个阶段，目前已成为中国房地产行业的重要参与者。公司以房地产开发为核心，同时拓展物业管理、长租公寓、商业地产等多元化业务，形成“1+7生态平台”。截至2020年8月，公司全口径销售金额达2006亿元，排名前15。

主要观点与关键信息

公司总览

• 历史沿革：公司前身是1992年成立的永升物业代理有限公司，2000年总部迁至上海，2012年上市，2017年引入中国平安作为战略投资者。
• 公司治理：实际控制人为林中、林伟、林峰，合计控制公司股权52.86%。公司采用“总部大平台+区域小集团+项目集群”的三级架构，以提高管理效率和市场响应速度。
• 业务概览：公司营业收入主要来源于物业销售（92.5%）、物业管理及项目管理相关业务（6.5%）和租金收入（1.0%）。住宅为主，商业地产为辅，布局于核心一二线城市。

资产可持续性

• 存货分布：公司重仓二线城市，聚焦长三角城市圈，城市分布较分散，有助于降低区域政策和市场波动风险。
• 拿地强度：2018年以来拿地节奏放缓，2020H1拿地强度为45%，略高于监管要求，但后续达标难度不大。
• 商业地产布局：主要布局于上海、成都等核心一二线城市，租金收入持续增长，2020H1租金收入为2.2亿元，同比增长125%。

广义负债可持续性

• 债务结构：以银行贷款为主，2020H1银行贷款占比达56%，海外债占比27%，境内债占比14%，短期偿债压力较小。
• 偿债能力：2020H1现金短债比为2.35倍，净负债率为63%，剔预资产负债率为76%，均保持在合理范围。
• 表外不确定性：合作开发项目较多，少数股东权益、其他应收款、对外担保规模相对较大，存在一定的表外风险，需密切关注。

未来经营视角下的信用资质变化

• 拿地策略：2020年1-8月，公司新增土储主要集中在一二线城市，占比达96.2%，较2019年提高近10个百分点，拿地集中度小幅上升。
• 资产出售：2020年5月，公司出售18亿港元的香港物业，估计可变现收益约1.03亿港元，用于集团营运资金。
• 销售情况：疫情后销售持续修复，8月份销售金额增速首度转正，前8月完成全年销售目标的55.8%，回款率超过95%，处于历史较高水平。
• 融资情况：公开市场融资顺畅，1-8月净融资76.9亿元，融资成本明显下行，发债利率下降，久期拉长，有利于降低融资成本和风险。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

多元化业务发展

• 物业管理：旗下永升生活服务于2018年上市，2020H1签约管理面积约为1.43亿平方米，合约项目数量增长29.2%。
• 长租公寓：旭辉领寓拥有柚米寓、柚米租赁社区、博乐诗、菁社等产品线，截至2020年8月在管公寓74000间，已开业28000间，出租率约92%。
• 商业地产：公司累计投资25个商业项目，已建成可出租面积68.65万方，形成旭辉广场、旭辉里、旭辉集市等产品线。
• 其他业务：包括住宅产业化、教育、养老、代建等，多数为轻资产运营，有助于公司多元化发展。

经营情况汇总

• 土储分布：2020H1存量土储建面为5270万方，权益建面为2770万方，主要集中在二线城市。
• 融资结构：2020H1融资结构中银行贷款占比56%，海外债27%，境内债14%，永续债4%。
• 融资成本：2020年以来各类债券平均发行利率为4.85%，较2019年下降108BP。
• 债务期限：发债久期总体拉长，平均发行期限为5.4年，较2019年增加1.3年。

总结

旭辉集团在资产和负债方面均表现出较强的可持续性，尤其在拿地、销售、回款和融资等方面表现良好。公司通过多元化业务布局，增强了抗风险能力，同时在物业管理等板块发展亮眼。尽管存在一定的表外不确定性，但整体信用资质较为稳健，具备良好的发展前景。