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龙湖集团 (00960.HK) 总结

核心内容

龙湖集团在2022年上半年展现出稳健的财务表现和业务增长，体现了其在房地产行业的强韧性。公司整体运营效率和盈利能力保持良好，同时在土地储备和多元协同业务方面也取得显著进展。

主要观点

• 盈利能力稳健：2022年上半年，公司实现营业收入948.0亿元，同比增长56.4%；归母核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。物业开发业务收入838亿元，同比增长61.6%；经营性业务收入110亿元，同比增长26%。
• 销售表现良好：销售面积达518.5万平方米，销售金额858.1亿元，同比增长7.2%。高能级城市销售占比达97%，显示公司在优质市场具备较强竞争力。
• 土储充足稳定：截至2022年上半年末，公司土地储备合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，土地储备平均成本为每平方米5206元。公司在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取了17个优质项目，总建面226万平方米，权益地价131亿元。
• 区域分布合理：土储区域占比为环渤海31.8%、西部25.8%、长三角18.7%、华中13.7%、华南10.0%，显示公司布局均衡，重点区域优势明显。
• 财务结构健康：净负债率55%，剔除预收账款后的资产负债率68%，现金短债比4.1倍，三道红线指标稳居“绿档”。公司平均融资成本4.0%，平均贷款年限6.3年，融资成本持续下降。
• 多元协同业务增长显著：经营性业务收入110亿元，同比增长26%，其中商业投资收入46.5亿元，同比增长26%；租赁住房收入11.8亿元，同比增长11%，五年复合增长率152%；空间服务收入63亿元，同比增长33%，三年复合增长率59%。
• 投资建议：公司作为优质标杆民企，具备稳健经营能力，将在行业后危机时代率先抓住发展机会，实现长期有质量的增长。预计2022、2023年归母核心净利分别为267.9亿元、296.6亿元，对应核心EPS分别为4.27元、4.72元，PE分别为4.9X、4.4X，维持“买入”评级。

关键信息

财务指标预测（单位：百万元）

风险提示

• 行业基本面下行超预期
• 政策转暖力度不及预期

业务与运营亮点

• 物业开发业务：增长迅速，上半年收入838亿元，同比增长61.6%。
• 经营性业务：持续增长，2022年上半年收入110亿元，同比增长26%。
• 商业投资：收入46.5亿元，同比增长26%，五年复合增长率34%。
• 租赁住房：收入11.8亿元，同比增长11%，五年复合增长率152%。
• 空间服务：收入63亿元，同比增长33%，三年复合增长率59%。
• 商场运营：已开业商场65座，整体出租率保持高位。
• 租赁住房：已开业11万余间，品牌影响力和房源规模稳居行业龙头地位。
• 物业在管面积：达2.8亿平方米，综合毛利率约29%。

财务表现与现金流

• 资产负债表：流动资产和长期资产持续增长，长期负债占比逐步提升。
• 利润表：净利润稳步增长，营业利润和归母净利润均保持正增长。
• 现金流量表：经营活动现金流保持正向，但2022年上半年略有下降，投资活动现金流为负，融资活动现金流为负，显示公司处于扩张阶段。

总结

龙湖集团在2022年上半年展现出强劲的业务增长和稳健的财务表现，其土地储备充足，区域布局合理，多元协同业务持续发展。公司凭借良好的财务结构和经营能力，在行业调整期中仍能保持增长，预计未来几年将实现更高的盈利水平和估值提升，维持“买入”评级。