20181022-东北证券-_灰犀牛_系列专题之（三）_2019年或是美国房价历史大顶_20页_4mb

美国房地产市场拐点分析报告总结

核心内容

本报告分析了2019年美国房地产市场可能迎来历史大顶的背景、特征、现状及拐点预测。通过结合数据层面分析与政策因素，报告认为美国房地产市场正面临调整，拐点或将在2019年第四季度到来。

主要观点

• 房地产的重要性：房地产具有投资属性，对实际GDP有显著拉动作用，且与经济周期和信贷周期高度相关。
• 区域特征：美国房地产市场存在明显的区域分化，南部销量领先，西部房价居首。
• 供求关系：成屋市场供不应求，新房市场逐渐成为主要增长动力。
• 利率与信贷压力：30年期住房抵押贷款利率突破5%，信贷市场未偿债务持续增长，住房购买力指数下降。
• 市场趋势：新房开工与销量下降，存量有望触及顶峰；成屋销量上升动能不足，价格多次触顶。
• 拐点预测：综合数据与政策分析，预计美国房地产市场将在2019年第四季度迎来拐点。

关键信息

1. 房地产市场特点

• 区域分布：南部销量领先，西部房价居首，东北部及中西部以成屋为主。
• 供求关系：成屋市场长期供不应求，新房市场逐渐取代成屋成为增长主力。

2. 房地产市场现状

• 利率上升：30年期住房抵押贷款利率升破5%，加息预期压迫房地产指数下行。
• 信贷市场：家庭未偿债务持续增长，住房购买力指数下降，银行资本缺口限制信贷投放。
• 新房市场：新屋开工与销量自2018年二季度以来转入下跌趋势，存量有望达到顶峰。
• 成屋市场：成屋销量自2018年4月后上升动能不足，价格多次触及顶峰，或进入长期跌势。

3. 拐点预测

数据层面分析

• NAHB指数：作为领先性指标，NAHB指数处于次贷危机复苏后的顶部阶段，预计S&P/Case-Shiller房价指数拐点将在其顶部后10-12个月出现。
• 新房数据：新房营建许可、销量与S&P/Case-Shiller房价指数呈同步变动，预计房价指数将在新房数据顶部后11个月出现拐点。
• 成屋数据：成屋销售数量与S&P/Case-Shiller房价指数存在2-3季度的滞后关系，预计房价拐点将在成屋销量顶部后2-3季度出现。
• 长周期预测：美国房地产长周期平均为18年，预计房屋建筑高峰年将在2019年到来。

政策因素分析

• 加息缩表：美联储加息缩表压力将在2019年第四季度集中释放，提升贷款利率与购房成本，房地产市场面临顶部盘整。
• 财政政策：中期选举可能使特朗普政府失去众议院，税改和基建政策难以为继，对房价形成下行压力。

4. 综合结论

结合数据与政策因素，预计美国房地产市场将在2019年第四季度迈入拐点，面临下行压力。这将是房地产市场长期调整的开始。

图表与数据来源

• 图1：美国房地产及增加值对GDP的拉动（东北证券，Wind）
• 图2：美国私人部门房地产净值比固定资产（东北证券，Wind）
• 图3：美国家庭抵押贷款比家庭总负债，银行住房抵押贷款比总抵押贷款（%）（东北证券，Wind）
• 图4：美国银行不良抵押贷款率与OFHEO住房指数同比（%）（东北证券，Wind）
• 图5：美国NANB住房指数及经济周期指标（东北证券，Wind）
• 图6：美国OFHEO住房指数与贷款净额（东北证券，Wind）
• 图7：全美四大区新房及成屋销量（2018.07）对比（东北证券，Wind）
• 图8：全美四大区成屋中位价（2018.07）对比（东北证券，Wind）
• 图9：各地成屋房价（中位价）（东北证券，Wind）
• 图10：全美各大城市2018年第二季度同比去年同季度增长率%（东北证券，FHFA）
• 图11：1990-2018年成屋月度销售及库存对比（东北证券，Wind）
• 图12：近两年成屋月度销售、库存及房价情况（东北证券，Wind）
• 图13：2000-2018年全美新房及成屋销售量趋势对比（东北证券，Wind）
• 图14：2016-2018年全美营建许可（千套）（东北证券，Wind）
• 图15：2017-2018年各类新房开工量情况（东北证券，Wind）
• 图16：美国30年期抵押贷款固定利率与NAHB指数走势（东北证券，Wind）
• 图17：住房购买力指数和抵押贷款组合市场总额（百亿）（东北证券，Wind）
• 图18：居民信贷未偿债务（百亿）、政府经常性支出（十亿）和家庭负债比率（东北证券，Wind）
• 图19：美国新屋营建许可和开工量（千套）（东北证券，Wind）
• 图20：美国新建住房待售和销售数量（千套）（东北证券，Wind）
• 图21：美国成屋销量和成屋库存量（万户）（东北证券，Wind）
• 图22：美国成屋销售中间价（千元）和月度供给（月）（东北证券，Wind）
• 图23：待售成屋销售指数（PHSI）（东北证券，Wind）
• 图24：S&P/Case-Shiller房价指数与NAHB指数走势（东北证券，Wind）
• 图25：新房销量、新房营建许可数量和房地产指数（东北证券，Wind）
• 图26：新房销量、新房营建许可数量和房地产指数（东北证券，Wind）

表格信息

• 表1：美国各地区主要城市分布
• 表2：美国S&P/Case-Shiller房价指数和NAHB房产市场指数比较
• 表3：S&P/Case-Shiller房价指数和NAHB指数的时间点联系
• 表4：已获得批准的新建私人住宅、新建住房销售和S&P/Case-Shiller指数的时间点联系
• 表5：美国成屋销售和S&P/Case-Shiller房价指数的时间点联系
• 表6：美国房地产长周期

分析师信息

• 李勇：东北证券首席固收分析师，南开大学经济学博士
• 刘辰涵：东北证券固收分析师，南开大学经济学硕士
• 付昊：东北证券固收研究助理，南开大学经济学硕士
• 邹坤：东北证券固收研究助理，北京大学数学系硕士

重要声明

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