地产行业：2019年新房销售或是历史大顶，开工有望保持韧性，竣工产业链确定性最强-10页_675kb

地产行业分析总结（2019年）

核心内容

2019年地产行业呈现销售、新开工、竣工等多方面的分化趋势，整体上销售趋于见顶，新开工保持韧性，竣工产业链表现最强，但需关注潜在风险。

主要观点

• 销售增速超预期但或为历史大顶
  1-10月商品房销售面积累计同比增速首次转正，达到 0.1%，但10月单月增速回落至 1.9%，显示销售增长可能已进入尾声。
  销售增长主要受以下三方面因素推动：

  1. 降价促销提前，比去年早；
  2. 部分边疆城市及限价城市因政策宽松或价格倒挂维持热度；
  3. 去年同期基数较低，导致今年数据相对较好。
     预计全年销售面积同比增速将在 0%-0.5% 之间，再创新高，但2019年或为历史销售面积的高点，未来将呈现“量跌价稳”的趋势。

• 新开工保持韧性，但需控制库存增速
  10月新开工面积同比增速达 23.2%，带动累计增速升至 10.0%。
  开工意愿受融资环境收紧影响，开发商倾向于尽快推盘以回笼资金。
  开工能力得益于销售回款支撑及前期土地储备充足，特别是4-6月拿地较多，目前具备开工条件。
  核心城市库存水平较低，但趋势上升，若库存累积速度过快，可能影响新开工的持续性。

• 竣工产业链确定性最强
  10月竣工面积同比增速达 19.2%，累计同比降幅收窄至 5.5%。
  竣工数据质量较差，存在漏报，但可通过销售数据往后推2-2.5年估算真实竣工情况。
  2018年上半年销售增速高，预计2020年上半年竣工将出现高速增长。
  硬装（如瓷砖、涂料）比软装（如家电、家具）更具确定性，但需警惕开发商集采业务的坏账风险。

• 到位资金增速回落，依赖销售回款
  1-10月到位资金同比增长 7.0%，10月单月增速为 6.0%，较9月回落明显。
  国内贷款和自筹资金增速下滑，销售回款成为主要支撑。
  房企融资环境趋紧，但销售回款尚可，保障了资金链的稳定。

关键信息

销售数据

• 1-10月累计同比增速转正至 0.1%，但10月单月增速回落至 1.9%。
• 预计全年销售面积同比增速在 0%-0.5% 之间。
• 2019年或为历史销售面积的高点，未来将面临“量跌价稳”。

新开工数据

• 10月新开工面积同比增速达 23.2%，累计增速升至 10.0%。
• 开工意愿和能力均较强，主要受销售回款和土地储备支撑。
• 核心城市库存水平较低，但趋势上升，需控制库存累积速度。

竣工数据

• 10月竣工面积同比增速达 19.2%，累计降幅收窄至 5.5%。
• 竣工数据可通过销售数据往后推2-2.5年估算，2020年上半年竣工将高速增长。
• 硬装行业确定性较强，但需警惕集采业务坏账风险。

资金来源

• 1-10月到位资金同比增长 7.0%，10月单月增速为 6.0%。
• 国内贷款和自筹资金增速下滑，销售回款成为主要支撑。

投资评级说明

风险提示

• 政策变化超预期
• 销售下滑超预期

联系信息

证券分析师：徐超

• 电话：18311057693
• 邮箱：xuchao@tpyzq.com
• 执业资格证书编码：S1190519080001

销售团队

研究院信息

• 地址：北京市西城区北展北街九号 华远·企业号D座
• 电话：(8610)88321761
• 传真：(8610)88321566
• 许可证编号：13480000

重要声明

本报告信息来源于公开资料，太平洋证券股份有限公司对信息的准确性和完整性不作任何保证。报告内容仅供参考，不构成对所述证券买卖的出价或询价。任何人使用本报告，视为同意以上声明。