“灰犀牛”系列专题之（三）：2019年或是美国房价历史大顶-20181022-东北证券-20页-4mb

美国房地产市场拐点分析总结

核心内容

本报告分析了美国房地产市场在2019年可能迎来历史大顶的背景、特征及拐点预测。重点围绕房地产市场的投资属性、周期性特征、区域分布、供求关系以及政策与数据因素展开，旨在判断美国房地产市场是否进入下行周期及何时到来。

主要观点

1. 房地产的重要性

• 房地产兼具普通商品和投资品属性，具有高杠杆、高收益的特点，对GDP拉动作用显著。
• 房地产周期与经济周期、信贷周期高度相关，是宏观经济的先行指标和“感应器”。

2. 区域分布特征

• 南部：新房销量领先，房价增长较快。
• 西部：房价居首，中位价为中西部的近两倍。
• 东北部与中西部：成屋市场主导，房价增长相对温和。

3. 供求关系特征

• 成屋市场长期供不应求，推高房价。
• 新屋市场虽有增长，但近年因土地资源紧张和市场调整，销量逐渐跑赢成屋。
• 2016年以来，成屋销量增长放缓，库存量上升，房价多次触顶。

4. 市场现状

• 贷款利率上升：30年期住房抵押贷款利率升破5%，加息预期对房地产市场形成下行压力。
• 信贷市场紧缩：未偿债务持续增长，家庭和银行杠杆率高企，购房意愿下降。
• 新房市场走弱：新屋开工与销量自2018年二季度起下滑，存量有望达到顶峰。
• 成屋市场动能不足：销量下降，价格多次触顶，进入长期下行趋势。

关键信息

1. 房地产拐点预测

• 数据层面：

  • NAHB住房指数处于次贷危机复苏后的顶部阶段，预计S&P/Case-Shiller房价指数拐点将在其顶部后10-12个月出现。
  • 新房营建许可与销量处于高位磨顶阶段，预计房价指数将在其顶部后11个月出现拐点。
  • 成屋销量与房价指数的滞后关系表明，房价拐点可能在成屋销量顶部后2-3季度出现。
  • 美国房地产长周期约为18年，第十周期预计在2019年达到高峰。

• 政策层面：

  • 美联储加息与缩表政策将加剧房地产市场压力，预计2019年末市场将面临紧缩压力高峰。
  • 特朗普政府若在中期选举中失势，税改与基建政策难以持续，将对房价形成下行压力。

2. 拐点时间预测

综合数据与政策分析，报告预计美国房地产市场将在2019年第四季度前后迎来拐点。

结构总结

1. 房地产市场概况

• 投资属性：房地产具有高杠杆特性，是重要的投资标的。
• 周期性联动：房地产周期与经济和信贷周期密切相关，是判断经济走向的重要参考。

2. 区域特征

• 南部：销量领先，房价增长快。
• 西部：房价最高，成屋市场主导。
• 东北部与中西部：成屋市场为主，房价增长相对平缓。

3. 供求关系

• 成屋市场：长期供不应求，推动房价上涨。
• 新房市场：销量逐渐跑赢成屋，但近期开始走弱。
• 库存与供给：成屋库存处于高位，供给不足限制销量增长。

4. 市场现状与压力因素

• 利率上升：30年期抵押贷款利率升破5%，影响购房意愿。
• 信贷紧缩：家庭和银行杠杆率高企，购房能力下降。
• 政策变化：美联储加息缩表政策及税改基建政策可能难以持续，影响市场信心。

5. 拐点预测

• 数据拐点：S&P/Case-Shiller房价指数预计在2019年第四季度出现拐点。
• 政策拐点：加息缩表压力在2019年末集中释放，可能引发市场调整。
• 综合判断：结合数据与政策因素，美国房地产市场拐点预计在2019年第四季度到来。

重要图表与数据

• 图1：房地产及增加值对GDP的拉动
• 图2：私人部门房地产净值比固定资产
• 图3：家庭抵押贷款与总负债、银行住房抵押贷款占比
• 图4：不良抵押贷款率与住房指数走势
• 图5：NAHB住房指数与经济周期指标
• 图6：OFHEO住房指数与贷款净额走势
• 图7：全美四大区新房及成屋销量对比
• 图8：全美四大区成屋中位价对比
• 图9：各地成屋房价（中位价）
• 图10：全美各大城市2018年第二季度同比增长率
• 图11：1990-2018年成屋销售及库存趋势
• 图12：近两年成屋销售、库存及房价情况
• 图13：2000-2018年新房及成屋销量趋势
• 图14：2016-2018年营建许可趋势
• 图15：2017-2018年各类新房开工量
• 图16：30年期抵押贷款利率与NAHB指数走势
• 图17：住房购买力指数与抵押贷款市场总额
• 图18：居民未偿债务、政府支出与家庭负债比率
• 图19：新屋营建许可与开工量
• 图20：新建住房待售与销售数量
• 图21：成屋销量与库存量
• 图22：成屋销售中间价与月度供给
• 图23：待售成屋销售指数（PHSI）
• 图24：S&P/Case-Shiller房价指数与NAHB指数走势
• 图25、26：新房销量、营建许可与房地产指数关系

表格汇总

• 表1：美国各地区主要城市分布
• 表2：S&P/Case-Shiller房价指数与NAHB房产市场指数比较
• 表3：S&P/Case-Shiller房价指数与NAHB指数的时间点联系
• 表4：新房营建许可、销售与S&P/Case-Shiller指数时间点联系
• 表5：成屋销售与S&P/Case-Shiller房价指数时间点联系
• 表6：美国房地产长周期

报告结论

美国房地产市场在2019年将面临历史大顶，拐点预计出现在2019年第四季度。主要驱动因素包括利率上升、信贷紧缩、政策变化及市场供需关系调整。该拐点可能标志着美国房地产市场从繁荣走向调整，对宏观经济产生重要影响。