2020年房地产行业投资策略：房地产行业七大判断，2019年或是新房成交历史大顶，量跌价稳大势所趋-20191112-太平洋证券-12页_546kb

2020年房地产行业投资策略总结

核心内容

本报告由太平洋证券房地产组徐超撰写，对2020年房地产行业进行投资策略分析，提出七大判断，涵盖市场趋势、政策调控、行业集中度、企业转型等方面，为投资者提供决策参考。

主要观点

1. 新房成交量或将见顶，量跌价稳成为趋势

• 预测：2019年可能是新房成交量的历史高点，未来几年成交量将逐步下降，但房价将保持稳定。
• 原因：过去三年新房成交超预期，主要依赖于棚改货币化和城镇化需求的透支，未来需求将回归至每年11-12亿平方米的中枢水平。
• 数据支持：表格显示2018年新房销售面积和销售额同比略有增长，但后续增速放缓，预示市场进入调整期。

2. 二手房将开始挤压新房市场

• 背景：随着基建红利耗尽，好地段新房已基本售罄，新推楼盘配套设施不成熟，二手房性价比凸显。
• 趋势：未来几年，二手房可能对新房市场形成竞争压力，尤其在部分城市可能出现二手房“抢市”现象。

3. 房价大概率横盘，不会大幅下跌

• 政策因素：地方政府对房价降幅有限制，房价将保持稳定。
• 变相降价：房企可能通过提高中介提点等方式变相降价，从而影响销售费用和利润。

4. 行业集中度提升进入“战国”阶段

• 趋势：行业集中度将从“春秋”阶段（中小房企退出）演进至“战国”阶段（大型房企兼并百强房企项目）。
• 动因：房企需降低杠杆率，否则利润率将大幅下滑。
• 影响：行业整合加速，龙头房企将更占优势。

5. 三类房企有望脱颖而出，轻资产模式成为趋势

• 类型：
  • 融资优势明显的龙头房企（如保利、万科）
  • 拿地能力强的房企（如招商蛇口、中国金茂）
  • 开发品质高的精品房企（如滨江、绿城）
• 转型方向：轻资产运作模式逐渐兴起，房企将更多依赖合作开发、品牌输出等非直接开发模式。

6. 政策调控力度不减，地产股难有大幅松动

• 政策信号：权威媒体连续发布文章，强调“房住不炒”和“一城一策”政策，显示决策层对房地产调控的坚定态度。
• 趋势判断：即使在稳增长压力下，政策放松可能性较低，地产调控将长期维持。
• 历史对比：类似2012年政策微调，但一旦放松幅度过大，将被中央叫停。

7. 地产股估值上升空间有限，主要靠业绩驱动

• 估值现状：地产股反弹主要因资金从其他板块（如食品饮料、TMT）流入，但后续资金热情可能降低。
• 业绩驱动：估值提升将依赖于企业业绩增长，而非政策宽松。
• 历史数据：近十年地产股市值增长低于业绩增长，说明估值已相对合理。

关键信息

• 市场趋势：新房成交量将下降，房价趋于稳定，二手房对新房形成挤压。
• 政策环境：调控政策将持续，融资政策难有大幅放松，地方政府“抢人”政策可能引发波动。
• 行业集中度：大型房企将加速兼并，行业进入“战国”阶段。
• 企业转型：轻资产模式将成为主流，部分房企具备竞争优势。
• 投资逻辑：地产股未来表现依赖于业绩增长，而非政策利好。

投资评级说明

行业评级

• 看好：行业整体回报高于市场整体水平5%以上
• 中性：行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间
• 看淡：行业整体回报低于市场整体水平5%以下

公司评级

• 买入：个股相对大盘涨幅15%以上
• 增持：个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间
• 持有：个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间
• 减持：个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间

风险提示

• 政策变化超预期
• 销售下滑超预期

销售团队信息

公司信息

• 公司名称：太平洋证券
• 地址：北京市西城区北展北街九号，华远·企业号D座
• 电话：(8610) 88321761 / 88321717
• 传真：(8610) 88321566
• 许可证编号：13480000

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