20181022-国金证券-海外宏观周报_美国房地产亮_红灯_警示_9页_2mb

美国房地产亮“红灯”警示总结

核心内容

美国房地产市场近期出现“红灯”警示，多个关键指标显示市场放缓迹象。9月新屋开工和营建许可均低于预期，成屋销售创下近三年新低。同时，抵押贷款利率达到7年高点，进一步抑制购房需求。

主要观点

• 新屋开工和营建许可下降：9月新屋开工年化环比下降5.3%，营建许可环比下降0.6%。两项数据均不及预期，且较8月下降，表明住房建设可能持续放缓。
• 成屋销售疲软：9月成屋销售年化总数为515万户，环比下降3.4%，为近三年最低水平，显示二手房市场压力增大。
• 抵押贷款利率上升：30年期固定抵押贷款利率升至4.9%，为2011年以来最高，影响购房者的负担能力。
• 房价与收入失衡：房价上涨速度超过收入增长，导致住房负担能力指数跌至近10年低点，削弱购买力。
• 房价周期性对经济的影响：房价下跌可能扩散至其他经济领域，增加资产价格通缩风险，对消费者信心和整体经济产生负面影响。

关键信息

• 新屋开工与营建许可：9月新屋开工年化总数为120.1万户，营建许可为124.1万户，均低于预期。
• 成屋销售：9月成屋销售年化月率下降3.4%，南部和西部地区成屋销售下降明显。
• 抵押贷款利率：30年期固定抵押贷款利率升至4.9%，月供攀升至1,592美元。
• 房价指标：ECRI领先房价指数自4月起出现负值，标准普尔Case-Shiller指数增速放缓。
• 住房负担能力：住房负担能力指数跌至近10年低点，现有房价中值与家庭收入中值之比上升。
• 制造业分化：纽约联储制造业指数上升，费城联储制造业指数回落，显示制造业存在结构性分化。
• 零售销售疲软：9月零售销售月率环比为0.1%，核心零售销售月率创16个月新低，主要受食品和汽油消费拖累。
• 工业产出放缓：9月工业产出环比增长0.3%，建筑业产出下降是主因。
• 职位空缺数上升：8月JOLTs职位空缺数创历史新高，显示劳动力市场趋紧，技能短缺问题依然存在。

风险提示

• 欧央行可能收紧货币政策：若欧央行意外收紧政策，实际利率上行，将加剧全球经济下行压力。
• 美联储加息节奏加快：在类滞胀背景下，加息可能进一步压制资产价格，扩大经济下行风险。
• 中美贸易对抗：贸易紧张局势加剧，可能对中美经济造成冲击，并拖累全球经济。

本周重点关注

• 美国9月货币政策纪要：将提供美联储对经济前景和政策方向的进一步指引。
• 联储制造业数据：包括费城联储制造业指数、纽约联储制造业指数，以及美国10月Markit制造业PMI初值。
• 房地产市场数据：如美国9月成屋销售和新屋开工数据。
• 劳动力市场数据：如JOLTs职位空缺数和贝弗里奇曲线分析。
• 财经事件：美国亚特兰大联储主席博斯蒂克讲话、美联储发布褐皮书、欧央行公布利率决议。

其他信息

• 图表分析：图表显示抵押贷款利率和住房负担能力趋势，反映市场压力。
• 数据来源：Fred、NAR、美国劳工部、美联储等。
• 免责声明：本报告仅供专业投资者参考，不构成投资建议，使用需谨慎。

分析师：边泉水
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