20210506-亿翰智库-房地产集中供地系列_特征5+3_无锡第一批集中供地深度解读_10页_793kb

无锡首批集中供地深度解读总结

核心内容

无锡作为长三角首个实施集中供地的三四线城市，在2021年5月6日完成了首次集中供地。本次供地共推出16宗地块，总供应面积95万平方米，占全年计划供应量的27%。整体市场表现热度适中，地价房价比合理，自持比例控制良好，体现了政府对土地市场的调控意图。

主要观点

• 市场热度可控：无锡土地市场虽有热度，但整体氛围合理，大部分地块触顶成交，地价房价比未至过高，自持比例整体不高。
• 龙头房企优势显著：头部房企凭借资金和运营优势，在竞拍中占据主导地位，尤其融创和仁恒表现突出。
• 地块冷热分化成为常态：在有限资金背景下，热点区域和优质地块持续受到关注，热度进一步分化。
• 稳地价政策成效显著：无锡通过限价和限价+摇号的方式有效控制了地价上涨，市场表现符合政府预期，未来土地市场预计平稳运行。

关键信息

一、供应五大特征

1. 供应量与2020年持平：无锡市区计划供应商品住宅用地300万平方米，与2020年持平，首次集中供地占比适中。
2. 远城区为主力，经开区亦有供应：16宗地块中，惠山区6宗、新吴区3宗、锡山区2宗，合计占比近70%。经开区虽为价格高地，但仍有3宗地块供应。
3. 限价+竞自持租赁面积为主，溢价率控制在16%左右：14宗地块采用限价+竞自持租赁面积方式，2宗采用限价+摇号方式，平均溢价率约为16%。
4. 地块质量优良，热点地块大概率触顶：多数地块周边配套良好，热点地块如经开区具区路地块和锡山区锡东龙湖地块均吸引了大量房企关注。
5. 区域出让价格差异大，部分地块起始楼面价刷新：起始楼面价从6063元/平到17713元/平，部分地块起始楼面价和最高限价均高于周边成交水平。

二、成交三大特征

1. 地块热度分化明显，盈利空间有限：15宗地块触顶成交，但部分地块盈利空间较小，甚至在高建安成本下存在亏损风险。
2. 头部房企优势明显：融创、仁恒等头部房企表现突出，其中融创竞得4宗地块，仁恒首进无锡便拿下经开区南外南地块。
3. 经开区楼面价和热度最高，远城区热度上升：经开区平均楼面价19267元/平，为最高，且自持比例达21%。惠山、新吴区地块热度上升，楼面价均刷新周边水平。

三、主要结论

1. 无锡土地市场热度适中，整体处于合理区间。
2. 龙头房企在资金和运营方面具备明显优势，能够参与更多竞拍并承受更高自持比例。
3. 地块冷热分化现象可能成为未来常态。
4. 政府稳地价政策效果显著，未来土地市场预计保持平稳态势。

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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 文婧：16621068475（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

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