房地产行业土地市场月报：5月土拍溢价率高位回落，集中供地加剧不同城级城市土拍市场热度分化-20210618-招商证券-57页_886kb

5月土拍市场总结

核心内容

2021年5月，全国287城土地市场整体表现较为活跃，土地出让金同比大幅增长，但土地供需关系和价格趋势出现分化。整体来看，土拍市场热度在一二线城市集中供地推动下有所回升，但三四线城市市场热度相对低迷。

主要观点

• 土地出让金：5月全国287城土地出让金为7678亿元，同比增长42.1%。其中，一二线重点40城土地出让金为5900亿元，同比增长102.6%；三四线247城土地出让金为1778亿元，同比下降28.7%。
• 土地供需关系：全国287城土地供应及成交面积同比均小幅回落，但供销比升至1.14。一二线重点40城土地供应和成交面积同比分别增长27.40%和22.71%，供销比降至1.13；三四线247城土地供应和成交面积同比分别下降32.28%和18.99%，供销比升至1.14。
• 土地楼面均价：5月全国287城土地推出楼面均价为3064元/㎡，成交楼面均价为4745元/㎡，同比分别增长17.26%和48.96%。其中，一二线重点40城推出楼面均价为4335元/㎡，成交楼面均价为7641元/㎡；三四线247城推出楼面均价为1917元/㎡，成交楼面均价为2110元/㎡。
• 溢价率：5月全国287城土地成交溢价率为12.42%，较4月下降7.88个百分点。住宅用地溢价率下降幅度更大，为15.20%，较4月下降9.63个百分点。一二线重点40城溢价率12.59%，三四线247城溢价率12.27%。

关键信息

一、土地供需关系分城级表现

二、土地楼面均价及溢价率分城级表现

三、土地市场趋势与展望

• 5月集中供地导致土拍市场热度上升，但下半年获取的项目难以在年内推出，且还款高峰期或在年底，预计下半年土拍热度将有所降温。
• 6月第一周土地出让金及成交建筑面积同比增速较5月明显回升，可能由于5月初节假日基数较低。
• 住宅用地成交楼面均价同比上涨66.00%，但溢价率下降9.63个百分点，显示市场热度有所回落。

风险提示

• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期；
• 三四线销售回调超预期；
• 政策因城施策边际改善不及预期。

结论

整体来看，5月土地市场在一二线城市集中供地推动下表现较为火爆，但三四线城市市场热度相对低迷。随着下半年市场进入还款高峰期，预计土拍热度将有所降温。同时，市场供需关系和价格趋势呈现出明显的城级分化，需关注政策及市场基本面变化对土地市场的持续影响。