地产行业基本面跟踪系列报告二：集中供地的秘密-20210426-长江证券-30页_2mb

地产行业基本面跟踪系列报告二：集中供地的秘密

核心内容

本报告分析了2021年重点城市住宅用地供应政策的实施情况，包括年度供地计划、集中供地安排、土地出让规则及市场变化。重点城市通过集中供地政策，对土地市场进行调控，同时推动租赁住房用地供应，以缓解供需矛盾。报告还分析了行业基本面，包括销售表现、供需关系、政策影响及房企资金使用效率。

主要观点

• 集中供地政策：自然资源部要求重点城市增加住宅用地供应量，并集中公告和供应，以稳定土地市场。
• 供地计划：重点城市2021年宅地供应计划整体略有增长，核心区域占比提升，租赁用地比例显著提高。
• 集中供地时间：第一批集中供地在3-4月，第二批在6-7月，第三批在9-10月，挂牌与成交时间间隔约20天。
• 出让规则：重点城市普遍采用挂牌或拍卖形式，保证金比例均值为25%（下限20%），地价上限通常不超过底价的20%-30%，部分城市引入摇号机制，未竞得人保证金可在挂牌结束后5个工作日内退还。
• 土地市场变化：重点城市土地成交阶段性下降，但三四线城市热度上升，推动全国土地市场整体热度不减。
• 长春试点：长春第一批集中供地已收官，40宗地块中38宗成交，2宗流拍，平均溢价率3.3%，主要由中小房企参与，大型房企拿地占比不高。
• 行业基本面：房地产销售保持高景气，宏观动能边际增强，但调控政策持续收紧，房价与物价的剪刀差收敛，流动性环境略有改善。
• 房企表现：主流房企销售计划积极，但供应缩量导致拿地强度下降，资金使用效率对房企影响较大，尤其对资金紧张的企业。

关键信息

重点城市宅地供应计划

• 供应量：2021年重点城市宅地供应量同比均值、中位数分别为3%、3%，高于2016-2020年年均成交面积增幅。
• 核心区域占比：2021年重点城市宅地供应计划中核心区域占比均值为33.5%，较2020年提升2.1pct。
• 租赁用地占比：租赁用地占比均值为10%，高于2020年，且核心区域占比为35%，略高于住宅用地。

集中供地安排

• 时间分布：第一批供地集中在3-4月，第二批在6-7月，第三批在9-10月。
• 挂牌与成交时间：挂牌时间集中在4-5月，实际成交集中在4月下旬和5月中上旬。
• 供地比例：第一批供地占全年计划比重均值为36%，占过去5年年均成交比重均值为48%。

土地出让规则

• 保证金比例：均值为25%，部分城市如青岛达到82%。
• 保证金交纳日期：从公告到截止日期约20天，对房企资金弹性提出更高要求。
• 付款要求：大部分城市要求在签订合同后1个月内支付50%土地成交价款，剩余价款半年内付清，最长可在1年内付清。部分城市如深圳要求5个工作日内一次性付清。

长春集中供地情况

• 成交情况：38宗地块成交，2宗流拍，平均溢价率3.3%。
• 房企表现：大型房企如中铁置业、万科、保利地产、华润置地参与，其中中铁置业拿地最多，成交总价占比36%。
• 流拍地块：位于二道区和净月区。

行业基本面

• 销售表现：2021年3月全国商品住宅销售面积年化同比为17.1%，环比提升4.9pct；1-3月累计同比为68.1%，高于2019年同期。
• 供需关系：中口径库存面积继续下降，300城宅地成交面积年化同比为14.7%，溢价率19.9%，主要由三四线城市带动。
• 调控政策：中央坚持“房住不炒”，地方政策持续收紧，房贷利率平稳上行，信用利差和超额利差有所收敛。
• 资金使用：房企资金使用效率无明显变化，但需关注利息支出增加。

风险提示

• 需求端：开发端需求侧稳态持续时间存在不确定性。
• 溢价率：宅地溢价率走高风险需重视，可能影响房企资金链。

图表概览

• 图1：重点城市2021年宅地计划供应量有所提升。
• 图2：核心区域占比整体有所提升。
• 图3：租赁用地占比明显提升。
• 图4：第一批集中供地占全年计划比重均值为36%。
• 图5：第一批集中供地占过去5年年均成交比重均值为48%。
• 图6：第一批集中供地核心区域占比高于全年计划。
• 图7：第一批集中供地推出楼面均价较2020年有所提升。
• 图8：300城宅地出让金同比增幅仍上升。
• 图9：重点城市溢价率下降，300城溢价率上升。
• 图10：重点城市平均溢价率下降，300城上升。
• 图11：三四线城市宅地出让金同比大幅提升。
• 图12：三四线城市溢价率维持高位。
• 图13：长春第一批供地面积为336万平方米。
• 图14：长春38宗地块成交，2宗流拍。
• 图15：长春供地成交总价为189亿元。
• 图16：长春流拍地块位于二道区和净月区。
• 图17：长春平均溢价率为3.3%。
• 图18：长春宽城区溢价率最高。
• 图19：2021Q1房地产行业增加值同比增长21.4%。
• 图20：房地产开发投资完成额累计同比为25.6%。
• 图21：住宅均价同比与名义GDP同比剪刀差转负。
• 图22：房价指数同比与物价同比剪刀差边际收敛。
• 图23：10Y国债收益率和DR007加权平均利率下降。
• 图24：新增贷款年化同比边际下降。
• 图25：新增广义货币与社融年化同比均边际下降。
• 图26：全社会资金供需关系边际改善。
• 图27：全国商品住宅销售面积年化同比为17.1%。
• 图28：各级城市住宅销量同比边际提升。
• 图29：样本城市销量同比标准差边际扩张。
• 图30：新房价格涨幅边际提升。
• 图31：各级城市房价涨幅均边际上行。
• 图32：新房价格同比标准差基本维持稳定。
• 图33：主要城市住宅销售面积累计同比情况。
• 图34：主要城市住宅销售面积相对2019年累计增幅。
• 图35：主要城市新建住宅价格同比情况。
• 图36：住宅开发投资完成额年化同比为13.8%。
• 图37：300城宅地成交建面年化同比为14.7%。
• 图38：住宅新开工面积年化同比为6.8%。
• 图39：中口径库存面积继续下降。
• 图40：宅地成交溢价率最高的20个城市。

重点城市集中供地详情

房企拿地情况（长春）

重点城市土地市场热度提升

调控政策与市场表现

• 中央层面：坚持“房住不炒”，严防经营贷款违规流入房地产。
• 地方层面：房地产调控政策持续收紧，政策推出频率和精细化程度提升。
• 房贷利率：LPR连续12个月保持不变，全国房贷利率边际上行。
• 信用利差：信用利差和超额利差边际收敛，显示市场风险偏好有所下降。

结论

集中供地政策在一定程度上缓解了重点城市土地市场的供需矛盾，但对房企资金链提出了更高要求。同时，三四线城市土地市场热度上升，成为推动全国土地市场的重要力量。行业基本面总体保持韧性，但调控政策持续收紧，需关注房价与物价剪刀差的收敛情况及房企资金使用效率的变化。