58安居客房产研究院解读：郑州市集中供地集中报告_20页_7mb

郑州市集中供地研究报告总结

核心内容概览

郑州市2021年1-6月土地市场呈现出以下特点：

• 土地成交量减少：住宅用地成交面积为451万平方米，不足2020年总量的一半，且呈现逐年减少趋势。
• 土地成交金额保持高位：成交金额为641亿元，占去年总量的71%，显示土地质量较高。
• 楼面价显著上涨：成交楼面价为3392元/平方米，同比上涨15.97%，其中第一次集中供地楼面价涨幅达93.26%。
• 溢价率上升：整体溢价率为9.76%，相比2020年提升4个百分点，但仅4幅地块出现溢价。
• 郑东新区表现突出：郑东新区在土地成交金额和楼面价方面均居首位，地价房价比最高，达近六成。
• 金水区供需关系变化：金水区土地成交面积与2020年相当，但商品住宅成交量明显萎缩，供销比达2.32，处于供不应求状态。
• 万科在郑州拿地活跃：万科上半年共拿地7幅，合计可建面积84.81万平方米，拿地金额55.27亿元，楼面价为去年的1.15倍，主要以联合拿地形式进行。

主要观点

• 土地市场结构性调整：尽管土地成交量下降，但土地质量提升，尤其是郑东新区和金水区，成为市场热点。
• 开发商策略转变：万科等开发商在郑州采取联合拿地策略，以降低风险并提高土地获取效率。
• 区域发展不均衡：郑东新区在土地和楼市表现上均优于其他区域，显示出区域发展的不均衡性。
• 市场热度集中：购房者对万科项目关注度较高，尤其在西安和郑州市场。
• 楼面价与房价同步上涨：金水区楼面价和房价均创近5年新高，但地价房价比仍处于合理范围。

关键信息

土地成交概况

• 成交量：2021年1-6月郑州市住宅用地成交面积为451万平方米，占去年总量不到一半。
• 成交金额：2021年1-6月成交金额为641亿元，占去年总量的71%。
• 楼面价：2021年1-6月成交楼面价为3392元/平方米，同比上涨15.97%，其中第一次集中供地楼面价上涨93.26%。
• 溢价率：整体溢价率为9.76%，仅4幅地块出现溢价，其中郑东新区和经开区的溢价率分别为31%和14%。

重点开发商分析（万科）

• 拿地情况：万科上半年在郑州共拿地7幅，合计可建面积84.81万平方米，拿地金额55.27亿元，为近几年最高。
• 拿地方式：主要以联合拿地为主，其中郑东新区10号地块溢价率高达30%。
• 项目分布：在郑州有11个期房项目在售，4个待售，住宅项目占多数。
• 楼面价增长：万科在郑州的拿地楼面价为7880元/平方米，为去年的1.15倍。

热点区域分析（金水区）

• 土地成交：金水区住宅用地成交面积为224万平方米，与2020年整年相当。
• 楼市表现：商品住宅成交面积为79.88万平方米，成交量萎缩，但房价上涨5.98%。
• 楼面价：金水区住宅用地成交楼面价为4755元/平方米，为近5年最高。
• 供销比：金水区商品住宅供销比为2.32，处于供不应求状态，但历史数据仍显示供过于求。

成交地块明细

• 郑东新区：10号地块成交楼面价24641.59元/平方米，溢价率30%；11号地块成交楼面价23656.79元/平方米，溢价率30%。
• 经开区：009号地块成交楼面价10189.82元/平方米，溢价率30.06%；011号地块成交楼面价3502.15元/平方米。
• 金水区：多个地块成交楼面价在5000元/平方米以上，其中30号地块成交楼面价5381.43元/平方米，37号地块成交楼面价4180.44元/平方米。
• 其他区域：中原区、二七区、管城回族区、康济区等地块成交楼面价均在3000-5000元/平方米之间，大部分为地价成交。

结论

郑州市土地市场在2021年1-6月表现出成交量下降但土地质量提升的趋势，尤其在郑东新区和金水区，土地和楼市均表现出较强的热度。万科作为重点开发商，在郑州市场积极布局，以联合拿地方式获取优质地块，拿地金额和楼面价均实现快速增长。整体来看，市场对优质地块的需求依然旺盛，开发商在土地获取上更加注重质量和溢价能力。