20211219-申港证券-房地产行业研究周报_边际改善_行业中观指标单月增速回温_14页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心内容概述

本周房地产行业研究周报指出，尽管1-11月房地产行业各项指标累计增速仍处于下行态势，但部分行业中观指标单月增速出现明显回温迹象，表明行业正在边际改善。政策调控放松、资金环境改善以及市场情绪修复，均对行业指标的修复起到积极作用。

主要观点与关键信息

行业指标边际改善

• 房地产开发投资完成额：1-11月累计同比增速为6%，11月单月同比增速为-4.3%，降幅收窄1.1个百分点，显示房地产投资额同比增速出现反弹。
• 商品房销售额：1-11月累计同比增速为8.5%，较上月收窄3.3个百分点；11月单月同比增速为-16.3%，跌幅收窄6.3个百分点，市场初现回暖迹象。
• 房地产开发资金来源：1-11月累计同比增速为7.2%，降幅收窄1.7个百分点；11月单月同比增速为-7%，降幅收窄2.5个百分点，显示资金来源持续改善。
• 竣工面积：11月单月同比增速大幅提高36个百分点，达到15.4%，显示行业竣工能力与意愿逐步修复。

资金来源改善情况

• 个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金为主要改善渠道，其中个人按揭贷款改善幅度最大。
• 定金及预收款同比增速下行水平扩大，但整体仍呈现改善趋势。
• 随着2022年房地产行业各类贷款资金集中管理额度重置，融资环境有望进一步改善。

新开工与竣工关系

• 新开工面积：1-11月累计同比增速为9.1%，11月单月同比增速为-21%，降幅收窄12.1个百分点，但仍处于负增长区间。
• 竣工面积：11月单月同比增速转正并大幅提高，受“开工必竣工”逻辑及开发贷融资环境改善影响，竣工面积有望持续改善。

市场表现

• 上周申万房地产板块整体下跌0.71%，跑赢沪深300指数1.27个百分点。
• 涨跌幅前五位个股为财信发展（+51.7%）、渝开发（+32.7%）、大龙地产（+30.7%）、蓝光发展（+26.5%）、三湘印象（+12.3%）。
• 涨跌幅后五位个股为金地集团（-8.9%）、世茂股份（-8.6%）、*ST松江（-8.5%）、西藏城投（-7.7%）、卧龙地产（-7.2%）。

市场估值情况

• 房地产行业PE（TTM）为7.86倍，较前一周略有上升，近三年均值为9.01倍。
• PB（LF）为0.92倍，近三年均值为1.21倍，较前一周略有下降。

投资策略

• 建议关注经营稳健、资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 关注产品导向逻辑下的高品质房企，如滨江集团、绿城中国。

数据追踪

新房市场

• 30城成交面积单周同比为-35%，累计同比为+10%。
• 一线城市成交面积单周同比为-33%，累计同比为+23%。
• 二线城市成交面积单周同比为-32%，累计同比为+20%。
• 三线城市成交面积单周同比为-42%，累计同比为-10%。

二手房市场

• 14城二手房成交面积单周同比为-31%，累计同比为-7%。

土地市场

• 100城土地供应建筑面积累计同比为-17%，成交建筑面积累计同比为-19%，成交金额累计同比为-10%。
• 土地成交溢价率为0.06%，显示土地市场依然低迷。

重点城市周度销售数据

行业动态

• 央行房地产金融政策：要求稳妥实施房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产业良性循环。
• 世茂股份：出售物业管理业务引发市场恐慌，股债双杀，但公司称未发生影响偿债能力的不利事项。
• 祥生活：暂缓发行上市，称将选择更合适的窗口以获取更优估值。
• 恒大地产：因超期未开工，8宗土地被无偿收回，显示行业调控持续加码。

风险提示

• 销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷。
• 政策存在超预期调控的可能性。

评级信息

• 行业评级：增持
• 市场基准指数：沪深300指数
• 评级体系：
  • 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：6个月内相对收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上