20180225-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_冬去春来重申地产板块超额收益_关注区域主题升温_34页_1mb

文档总结：房地产行业策略与市场分析

核心内容

招商证券近期对房地产行业进行了深入分析，认为2018年房地产板块将出现结构性行情，全年超额收益空间可能仍有20%以上。同时，区域主题如粤港澳大湾区、京津冀协同发展（尤其是雄安新区）以及海南主题，将继续升温，成为市场关注的热点。此外，房地产板块估值处于历史低位，具备较高的投资吸引力。

主要观点

1. 房地产板块的超额收益机会

• 基本面拐点预期：全国房地产销量同比在年中左右见底，呈现宽“U”型走势，一线及部分二线城市销量已筑底或出现回升。
• 流动性支持：节前市场调整后，房地产板块相对估值重回历史低位，成为存量资金切换的“桥头堡”。
• 春季躁动预期：春节后一个月的行情是真正的春季躁动，预计房地产板块将迎来上涨机会。
• 配置建议：首选周转提速资源型企业（如华侨城）；周转型蓝筹股（如金地、保利、万科）；关注周转型弹性品种（如阳光城、泰禾、蓝光发展）；此外，北京城建、绿地等公司也具备估值修复机会。

2. 区域主题升温

• 粤港澳大湾区：规划纲要已获批，关注在该区域布局较多的房企，如侨城、华发、天健、龙光等。
• 雄安新区：关注两类受益公司：一是雄安周边有产业园区布局或具备产业园区运营经验的公司；二是参与京津冀及雄安新区建设的公司。
• 海南主题：海南建省办特区30周年，关注广宇发展、海航基础等公司在海南的项目布局。

3. 政策与市场动态

• 租购并举：作为重大制度性变革，政策红利有望持续落地，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• REITs主题：房地产基金稀缺标的如嘉宝，以及自持型标的如金融街，值得关注。
• 多元化转型：部分中小房企在新领域具备成长性，且基于RNAV具有显著安全边际，可考虑再平衡配置。

4. 国央企改革

• 重点推荐央企改革相关公司如侨城、保利等，以及沪深渝等热点地区。雄安新区未来也将更关注国企和央企的整合机会。

关键信息

市场表现

• 房地产板块在2月17日至23日期间上涨2.9%，相对沪深300指数上涨0.3%，在29个大类行业中涨幅排名第十一。
• 1月房地产指数表现良好，但2月大幅回落，涨幅为1%。

估值情况

• 房地产板块市盈率回落至近五年均值的84%，市净率降至91%，在周期类行业中排名居中。

供需数据

• 一手房供给：17M8起存量供给趋势回升，1月30城可售套数略有回落，批售比降至0.7，整体库存去化周期呈回升趋势。
• 一手房需求：1月57城一手房销量同比降幅扩大，一线及三线城市降幅显著。其中，深圳、南京、苏州等城市销量环比上升，但整体趋势仍偏弱。
• 二手房需求：1月19城二手房销量同比降幅扩大，北京、深圳等城市成交量有所回升，但部分城市如厦门、广州仍面临较大跌幅。

土地市场

• 供地情况：1月百城住宅类土地供应面积季节性回落，一线、二线、其他城市均有下降。
• 成交情况：1月住宅类土地成交面积与供应同步回落，溢价率维持低位，楼面均价小幅上涨。
• 重点地块：重庆、武汉等地出现较大成交面积的地块，涉及多个房企参与。

政策动态

• 雄安新区：河北省委召开会议，强调深化雄安新区规划，推动智能、绿色、创新新区建设。
• 住房租赁：辽宁省住建厅提出大力发展住房租赁市场，重点化解县城房地产库存。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大，可能成为板块切换的重要因素。

投资评级

• 行业投资评级：推荐（行业指数有望跑赢基准）；中性（行业指数跟随基准）；回避（行业指数可能跑输基准）。
• 公司短期评级：强烈推荐（涨幅超基准20%以上）；审慎推荐（涨幅超基准5-20%）；中性（涨幅在±5%之间）；回避（涨幅弱于基准5%以上）。
• 公司长期评级：A（竞争力高于行业）；B（竞争力与行业一致）；C（竞争力低于行业）。

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，拥有丰富的研究经验。
• 刘义：联席首席分析师，曾多次获得行业奖项。
• 董浩、李洋：研究助理，具备相关专业背景。

总结

招商证券认为，2018年房地产板块将出现结构性行情，具备超额收益机会，同时区域主题如粤港澳大湾区、雄安新区及海南主题将持续升温。投资者应关注具备资源价值、业绩提速及政策红利的房企，同时警惕市场流动性波动风险。