20180128-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_行情如期扩散至1.5线及2线_区域概念有升温时间表_35页_2mb

行情如期扩散至1.5线及2线，区域概念有升温时间表

核心内容

招商证券最新发布的房地产行业周报指出，房地产板块在2018年具备超额收益潜力，当前行情正处于从“消灭NAV折价”向“顶级龙头动态PE向12X-15X迈进”的过渡阶段，预计全年仍有约20%的上涨空间。同时，区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等将继续升温，成为市场关注重点。

主要观点

1. 房地产板块超额收益空间分析

• 历史逻辑：房地产股的上涨并未脱离历史逻辑，此前的行情如2009年和2015年均出现大级别超额收益，分别达50%以上。2012年次一级行情也有30%的超额收益空间。
• 2018年行情：18年行情与12年相比，虽同属中周期下的第二轮小周期，但18年经济中周期向上，而12年向下，预计超额收益空间不低于2012年。
• 当前行情：17年底以来，地产板块累计涨幅已超10%，预计2018年还有20%+的上涨空间。

2. 区域主题与区域概念

• 区域主题：2018年房地产行情中，区域主题将“添砖加瓦”，重点包括“南北两极”（粤港澳+京津冀&雄安）和海南主题。
• 区域布局：在粤港澳大湾区，【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大；在雄安新区，两类受益公司包括周边有产业园区布局的公司和参与京津冀及雄安建设的公司；在海南，【广宇发展】和【海航基础】为潜在标的，同时【碧桂园、恒大、雅居乐】也有布局。

3. 配置组合建议

• 首选：高折价资源型企业【侨城、北京城建】、周转型蓝筹【金地、保利、万科】。
• 关注：周转型弹性品种【绿地、阳光城、泰禾】。
• 其他机会：多元化转型的中小房企，如【苏宁环球】（医美产业转型）和【南山控股】（物流地产第二梯队）。
• 央企改革：重点推荐【侨城、保利】等央企改革标的，以及沪深渝等热点地区。

关键信息

1. 一手房市场表现

• 供给：12月重点城市推盘放量，批售比约1.1，推动绝对库存小幅回升，相对库存持续回升。
• 需求：1月新房销量环比改善，一线城市表现较好，三线城市降幅较大。
• 分城级表现：一线城市销量同比降幅-21%，二线城市-18%，三线城市-47%。
• 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部等区域表现各异，其中珠三角和环渤海销量环比上升。

2. 二手房市场表现

• 需求：1月二手房销量环比回升，但部分城市如北京、深圳、杭州等表现不一。
• 分城级表现：北京、深圳、南京等城市销量环比上升，而厦门、福州等城市出现较大跌幅。
• 政策影响：部分城市如厦门发布不实购房政策信息，需谨慎对待。

3. 土地市场动态

• 供应：12月住宅类土地供应同比增速回落，一线城市供应量上升，二线城市和三线城市供应量下降。
• 成交：成交同比增速趋势性上行，但12月有所回落；楼面均价自16年9月见顶后持续回落，17年上半年有所回升，下半年回落至19%。
• 重点城市：福州、沈阳、成都等地土地成交面积较大，【正荣地产】、【林芝恒大旅游发展有限公司】等公司参与其中。

4. 估值与政策分析

• 估值：房地产板块PE略升至近五年均值的98%，PB升至104%，在周期类中排名居中。
• 政策：2018年政策整体收紧，但“租购并举”政策红利有望持续落地，关注【万科、昆百大、皇庭】等公司。

风险提示

• 市场流动性波动风险：市场流动性风险可能成为加速板块切换的原因。
• 政策严厉超预期：政策变化可能对市场产生重大影响，需关注政策超预期风险。

总结

2018年房地产市场在基本面拐点预期和流动性切换背景下，有望迎来超额收益行情。重点配置1.5线蓝筹和二线龙头，关注区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等。同时，政策面的“租购并举”和央企改革为行业带来长期机会。市场流动性波动和政策超预期是主要风险点，需谨慎应对。