20180225-华创证券-房地产双周报_春节楼市季节性回落_资金政策偏紧_但有保有压_重申看多龙头_35页_1mb

房地产双周报总结：春节楼市季节性回落，资金政策偏紧但有保有压，重申看多龙头

核心内容

2018年春节两周（2018/02/10-2018/02/23）期间，房地产市场整体呈现季节性回落趋势。数据显示，41个重点城市新房成交面积环比下降61%，月成交同比下降32%。其中，一二线城市成交同比分别下降37%和25%，三四线城市成交同比则略有不同。尽管春节成交数据波动较大，参考意义有限，但整体来看，市场仍处于正常的季节性调整阶段。

主要观点

• 市场表现：春节前一周新房成交环比下降45%，春节当周进一步下降61%。二手房成交同样受到假期影响，环比下降64%。
• 库存情况：16个重点城市新房可售面积环比略降0.5%，去化率仍保持较高水平，3个月移动平均去化月数为8.9个月，行业仍处于去库存阶段。
• 政策动态：房地产税立法程序可能在2018年启动，类REITs公募版规则酝酿出台。河北首套房贷利率上浮5%-10%，二套房贷上浮20%。华夏幸福50亿元公司债获批，显示融资政策有保有压。融资端的供给侧改革将推动拿地和销售集中度提升。
• 行业评级：华创证券维持房地产行业推荐评级，重申看多地产龙头，推荐公司包括万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、北辰实业等。

关键信息

1. 新房成交量

• 春节前一周：41城周成交264.1万平米，环比下降45.4%，较17年周均成交下降63.3%。
• 春节当周：41城周成交103.8万平米，环比下降60.7%，较17年周均成交下降85.6%。
• 2月累计成交：41城合计成交1017.7万平米，较1月下降38.1%，较去年2月下降32.3%。
• 城市能级分化：一线城市成交下降幅度最大，二线城市相对稳定，三四线城市部分城市有所回升。

2. 二手房成交量

• 春节前一周：14城二手房周成交45万平米，环比下降66.7%。
• 春节当周：14城二手房周成交16.4万平米，环比下降63.6%。
• 2月累计成交：二手房合计成交243万平米，较1月下降36.2%，较去年2月下降39%。
• 城市能级分化：一线城市二手房成交环比下降73.1%，二线城市下降63.4%，三四线城市下降62.7%。

3. 库存与去化

• 可售面积：16城可售面积为6633.1万平米，环比下降0.5%。
• 去化月数：3个月移动平均去化月数为8.9个月，环比上升0.6个月。
• 城市能级分化：一线城市去化月数为9.4个月，二线城市为7.5个月，三线城市为15.1个月。

4. 政策与市场动态

• 房地产税：贾康指出房地产税今年有望纳入立法程序，开征不一定会增加税负。
• 融资政策：华夏幸福50亿元公司债获批，显示融资政策有保有压。部分银行暂停开发贷，融资难度加大。
• 区域政策：河北首套房贷利率上浮5%-10%，二套房贷上浮20%。
• 长租公寓：招商蛇口成立长租公寓资产支持专项计划，认购20亿元；长租公寓市场或迎来大整合。

5. 公司动态

• 安邦保险：称近期无减持万科A、金地集团、金融街股票计划。
• 招商蛇口：与揭阳市政府签署合作协议。
• 华侨城A：拟聘四人任高管，三人不再任副总裁。
• 蓝光发展：完成1.14亿份股票期权激励计划登记。
• 荣盛发展：与张家口万全区政府签订合作协议。
• 华夏幸福：为辽宁沈阳PPP项目的成交社会资本，公开发行50亿元债券获核准。

板块行情

• SW房地产指数：上涨2.79%，沪深300指数上涨2.62%，板块相对收益为0.17%。
• 个股表现：SW房地产板块涨跌幅排名前五的个股为世荣兆业、金宇车城、华夏幸福、万通地产、广宇发展。

风险提示

• 市场风险：房地产市场存在超预期下行风险。

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