20180225-招商证券-房地产最新观点_数据跟踪_冬去春来重申地产板块超额收益_关注区域主题升温_34页_1mb

报告摘要

文档内容总结

核心内容

招商证券近期对房地产板块及区域主题进行了深入分析，认为2018年房地产板块具备超额收益潜力，尤其在春节后行情中表现突出。同时，区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等持续升温，成为值得关注的投资方向。此外，报告还对主流城市的一手房与二手房市场供需情况、土地市场走势、板块估值、投资评级等进行了详细分析。

主要观点

房地产板块超额收益可期：
- 2018年房地产板块预计全年仍有20%以上的超额收益空间。
- 基本面已见底，销量同比在年中左右见底，全年呈现宽“U”型走势。
- 一线城市和部分二线城市销量已筑底或出现回升，是板块超额收益的起点。
- 节后市场表现显示房地产板块具备较高的确定性，是存量资金切换的首选“桥头堡”。
区域主题继续升温：
- 粤港澳大湾区：预计近期将获批实施，重点关注在该区域布局较多的房企，如【侨城、华发、天健、龙光】等。
- 京津冀&雄安新区：雄安新区设立一周年，关注拥有产业园区运营经验或参与建设的公司。
- 海南主题：海南建省办特区30周年，【广宇发展】、【海航基础】、【碧桂园、恒大、雅居乐】等具备相关项目资源。
行业配置建议：
- 首选：周转提速资源型企业如【华侨城】，以及周转型蓝筹如【金地、保利、万科】。
- 关注：周转型弹性品种如【阳光城、泰禾、蓝光发展】，以及【北京城建】、【绿地】等具备估值修复机会。
- 政策红利：租购并举政策推动长租市场发展，关注【万科、昆百大、皇庭】及地方国企如【张江】。
- Reits主题：关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】，参考行业空间法估值（25-35XPE）进行高抛低吸操作。
- 多元化转型：关注具备成长性的中小房企如【苏宁环球】，其医美产业转型提供潜在增长点。
- 物流地产：关注第二梯队潜力龙头【南山控股】。
国央企改革：
- 重点关注央企改革相关标的如【侨城、保利】，以及沪深渝等热点地区。
- 雄安新区未来更应关注国企和央企，行业横向整合是重要机会。

关键信息

市场表现

房地产板块在2018年1月14日重申其大年属性，节后表现良好。
房地产板块周涨幅为+2.9%，相对沪深300指数+0.3%，在29个大类行业中排名第十一。
1月房地产板块表现良好，但2月有所回落，仍优于市场整体。

一手房市场

供给：17M8起存量可售套数趋势回升，1月略有回落，但整体仍处于回升通道。
需求：
- 57城一手房销量同比-53%，环比-39%。
- 分城市看，一线、二线、三四线销量同比分别-56%、-48%、-54%。
- 分区域看，长三角、珠三角、环渤海、中西部销量同比分别-31%、-45%、-39%、-72%。
价格：70城房价同比5.4%，环比+0.3%；部分城市如大连、昆明、襄阳、遵义涨幅明显，而上海、广州、南京、厦门跌幅较大。

二手房市场

供给：19城二手房销量同比-26%，环比-34%。
需求：
- 北京、深圳、杭州、南京等城市表现各异，部分城市如大连、青岛销量环比显著回升。
- 70城房价同比上涨城市数与下跌城市数呈现分化。

土地市场

供地：1月百城住宅类供地面积同比增速降至9%，一线、二线、其他城市均呈现季节性缩量。
成交：住宅类成交面积与供应同步回落，溢价率维持低位，1月为23%。
楼面均价：小幅上涨，一线、二线、其他城市均有所提升。

估值分析

房地产板块市盈率（PE）回落至近五年均值的84%，市净率（PB）降至91%。
估值在周期类行业中处于中等水平，具备一定的安全边际。

风险提示

市场流动性波动风险加大，可能影响板块切换节奏。

投资评级

公司短期评级

等级	说明
强烈推荐	股价涨幅超基准指数20%以上
审慎推荐	股价涨幅超基准指数5-20%之间
中性	股价变动幅度介于±5%之间
回避	股价表现弱于基准指数5%以上

行业投资评级

等级	说明
推荐	行业基本面向好，指数将跑赢基准
中性	行业基本面稳定，指数跟随基准
回避	行业基本面向淡，指数将跑输基准

团队信息

赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，曾任新财富第六、第七名。
刘义：房地产行业联席首席分析师，有10年证券行业研究经验，曾获新财富前三。
董浩：研究助理，南京大学管理学硕士。
李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。
团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖，2016年度“天眼”最佳分析师盈利预测最准确分析师第一名，2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名。

总结

招商证券认为2018年房地产板块具备超额收益潜力，尤其在春节后行情中表现良好。区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等持续升温，是重要的投资方向。建议关注周转提速资源型企业、周转型蓝筹及弹性品种，同时重视政策红利与多元化转型带来的增长机会。房地产板块估值处于周期类行业中等水平，具备一定的安全边际，但需警惕流动性波动风险。

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