房地产行业最新观点＆数据跟踪：冬去春来重申地产板块超额收益、关注区域主题升温-20180225-招商证券-34页-1mb

报告摘要

文档内容总结

核心内容

招商证券在2018年年初重申对房地产板块的看好，认为其具备超额收益潜力。同时，指出房地产行业在2018年将呈现结构性行情，并强调区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等将成为重要投资方向。

主要观点

1. 房地产板块超额收益机会

基本面转折：全国房地产销量同比于2018年年中左右见底，全年可能呈现宽“U”型走势。一线和部分二线城市销量已筑底或出现筑底回升，房地产板块超额收益机会正在显现。
流动性支持：房地产板块相对估值重回历史低位，成为存量资金切换的“桥头堡”。节后行情是真实春季躁动，具备较高的确定性。
行业表现：房地产行业在2018年1月表现较好，但2月出现回落。整体市盈率回落至近五年均值的84%，市净率降至91%，在周期类行业中排名居中。

2. 区域主题升温

粤港澳大湾区：相关规划已基本完成，预计近期获批。招商证券建议关注在该区域布局较多的房企，如【侨城、华发、天健、龙光等】。
京津冀及雄安新区：雄安新区设立一周年，京津冀协同发展进入第四年。重点关注具备产业园区运营经验或参与建设的公司。
海南主题：海南建省办特区30周年，【广宇发展】和【海航基础】在该地区有较多项目，值得关注。

3. 行业配置建议

首选：周转提速资源型房企，如【华侨城】。
周转型蓝筹：【金地、保利、万科】等，其中金地性价比优势明显，万科在底部震荡区间更具相对收益。
周转型弹性品种：【阳光城、泰禾、蓝光发展】等。
其他关注：【北京城建】、【绿地】等，存在估值修复或上涨空间。
租购并举：政策红利持续落地，关注【万科、昆百大、皇庭】及地方国企如【张江】。
Reits主题：关注【嘉宝】等房地产基金稀缺标的，参考行业空间法估值25-35XPE。
多元化转型：关注【苏宁环球】在医美产业的转型机会，【南山控股】在物流地产的潜在龙头地位。
国央企改革：重点推荐【侨城、保利】等，关注沪深渝等热点地区及雄安新区的国企和央企。

关键信息

1. 一手房销售情况

整体趋势：2018年1月一手房销量同比大幅回落，一线城市和部分二线城市出现筑底回升迹象。
分城级表现：一线销量同比下降37%，二线城市下降32%，三四线城市下降43%。
区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部地区销量均有不同程度的回落，其中长三角跌幅最大。
城市表现：北京、深圳销量环比有所回升，但整体仍处于下降趋势。

2. 二手房销售情况

整体趋势：二手房销量同比继续下降，但部分城市如大连、青岛出现回升。
城市表现：北京、深圳、南京等城市二手房销量环比有所波动，但整体仍呈下降趋势。

3. 土地市场情况

供地面积：1月百城住宅类土地供应面积季节性回落，一线、二线、其他城市均有下降。
成交面积：住宅类土地成交面积与供应同步回落，但一线楼面均价略有上升。
溢价率：自2016年9月见顶后持续下降，1月为23%。

4. 政策与市场动态

房地产税传闻：2018年12月20日因房地产税传闻导致板块大幅调整，但招商证券认为是“黄金坑”。
雄安新区：河北省委强调深化雄安新区规划，辽宁省住建厅提出加大住房租赁市场发展。
首付与利率：多个城市首套房首付比例在30%-35%之间，二套房首付比例更高，利率也相应上调。

风险提示

市场流动性波动：未来一个季度流动性风险可能成为板块切换的加速因素。

数据速览

一手房销量：整体57城日均销量同比下降34%，一线城市下降20%，二线城市下降22%，三四线城市下降42%。
二手房销量：整体19城日均销量同比下降26%，部分城市如大连、青岛出现回升。
库存去化周期：自2016年11月触底后持续回升，但1月略有下降。
批售比：1月百城批售比回落至0.7，一线、二线、三线城市均有下降。
房地产行业走势：在29个大类行业中排名第六，表现优于上半年但低于17年同期。

投资评级

行业投资评级：推荐（跑赢基准）/中性（跟随基准）/回避（跑输基准）。
公司短期评级：强烈推荐（涨幅超基准20%）/审慎推荐（涨幅超基准5%-20%）/中性（涨幅在±5%）/回避（涨幅弱于基准5%）。
公司长期评级：A（高于行业平均）/B（与行业一致）/C（低于行业平均）。

团队介绍

赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，具备丰富的行业研究经验。
刘义：联席首席分析师，曾多次获得新财富奖项。
董浩、李洋：研究助理，分别有1年和2年的研究经验。
团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖、2016年度“天眼”最佳分析师、2017年金牛奖第四名。

总结

招商证券在2018年初重申房地产板块的超额收益潜力，认为其具备基本面和流动性双重支撑。同时，强调区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等将成为重要的投资机会。行业配置建议关注资源型企业、蓝筹股、弹性品种及多元化转型企业。风险提示市场流动性波动，投资评级分为推荐、中性和回避。团队具备丰富的行业研究经验，多次获得行业奖项。

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