房地产行业最新观点＆数据跟踪：行情如期扩散至1.5线及2线，区域概念有升温时间表-20180128-招商证券-35页-2mb

行情如期扩散至1.5线及2线，区域概念有升温时间表

核心内容

本周房地产行业策略由“地产板块难有超额收益”转变为“提示超额收益区间进入可视范围”，表明市场对房地产板块的预期有所改善。研究团队强调，房地产行情在2018年仍有较大空间，预计全年超额收益可达20%以上，且当前正处于从“消灭NAV折价”向“顶级龙头动态PE向12X-15X迈进”的过渡阶段。同时，区域主题如粤港澳大湾区、京津冀及雄安新区、海南等有望继续升温。

主要观点

1. 房地产基本面分析：

   • 重申房地产行情的逻辑应基于周期分析框架，而非集中度提高的表象。
   • 18年房地产行情与12年相比，虽同处中周期下的第二轮小周期，但经济中周期向上，政策边际改善，预计超额收益空间不低于2012年。
   • 历史数据显示，地产股大级别行情（如2009年、2015年）超额收益可达50%以上，次一级行情（如2012年）亦有30%左右空间。

2. 配置建议：

   • 首选高折价资源型公司如【侨城、北京城建】，以及周转型蓝筹如【金地、保利、万科】。
   • 关注周转型弹性品种如【绿地、阳光城、泰禾】，这些公司可能在板块上涨背景下实现业绩与估值双击。
   • 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，市场风险偏好有望适度改善，关注【苏宁环球】等具备成长性和安全边际的中小票。
   • 国央企改革是重要主题，重点推荐【侨城、保利】等央企改革标的，以及【南国】等潜在被整合方。

3. 区域主题：

   • 粤港澳大湾区：关注【侨城、华发、天健、龙光】等在该区域布局较多的房企。
   • 雄安新区：两类受益公司包括雄安周边有产业园区布局或拥有产业园区运营经验的公司，以及参与京津冀及雄安新区建设的公司。
   • 海南：关注【广宇发展、海航基础、碧桂园、恒大、雅居乐】等公司在海南有较多项目布局的房企。

关键信息

• 市场表现：

  • 房地产行业在2018年开年表现良好，1月涨幅达7.5%，在29个大类行业中排名第二。
  • 房地产板块市盈率（PE）略升至近五年均值的98%，市净率（PB）升至104%，在周期类排名居中。

• 供需分析：

  • 一手房供给：12月重点城市推盘季节性放量，且大于销量，推动绝对库存小幅回升；相对库存自16M11起持续回升，12月续升至10.1个月。
  • 一手房需求：1月整体销量同比降幅达-34%，但环比改善。一线城市销量降幅较小，二线城市和三四线城市仍处下行阶段。
  • 二手房需求：1月整体销量同比降幅达-29%，但部分城市如【大连、深圳】有回升迹象。

• 土地市场：

  • 12月百城住宅类供地面积缩量，一线放量，二线和三线缩量。
  • 楼面均价小幅回落，溢价率维持低位，显示市场对土地的热度有所降温。

• 政策与金融环境：

  • 政策整体收紧，信贷环境趋紧，但流动性风险未加速变差。
  • “租购并举”政策是重大制度性变革，政策红利有望持续落地，关注【万科、昆百大、皇庭】等大开发商及【张江】等地方国企。
  • REITs相关主题是长期关注点，关注【嘉宝】等稀缺标的。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大，可能成为加速板块切换的原因。
• 政策严厉超预期可能对市场产生较大影响。

数据速览

• 一手房销量：57城日均销量环比上升13%，一线、二线、三线分别上升17%、5%、19%。
• 二手房销量：19城日均销量环比有所波动，部分城市如【北京、深圳】有回升迹象。
• 房价走势：70城房价同比5.6%，环比0.5%。昆明、海口、泸州等城市房价领涨，广州、蚌埠、赣州等城市领跌。
• 土地市场：12月住宅类供地面积缩量，百城溢价率降至19%，楼面均价小幅回落。
• 政策动态：2018年重点政策包括深化供给侧改革、租购并举、防范房地产泡沫等。

总结

2018年房地产行业有望迎来超额收益，重点关注1.5线蓝筹和二线龙头，以及区域主题如粤港澳大湾区、雄安新区、海南等。同时，政策和金融环境的变化对市场影响较大，需关注流动性波动和政策超预期风险。