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报告摘要

万科A 2021年1月经营情况研究报告总结

核心内容

万科A在2021年1月的销售和拿地表现均较为亮眼，展现出其作为行业龙头的稳健发展态势。公司销售数据创历史同期新高，拿地力度虽保持谨慎但有明显提升迹象，财务状况良好，融资成本低，具备较强的市场竞争力和估值修复潜力。

主要观点

销售表现强劲：
1月万科实现合同销售面积398.6万平方米，同比增长19.5%；合同销售金额714.7亿元，同比增长30.2%，创历史1月新高。销售均价同比增长8.9%，表明产品结构优化。
2020年全年销售金额达7042亿元，同比增长11.6%，12月销售金额1015亿元，同比增长77%，创单月历史新高。
按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，万科2021年1月全口径销售金额全国第一，按权益金额全国第二，显示出其在行业中的领先地位。
拿地节奏稳步提升：
1月新增17个开发项目，拿地面积280.7万平方米，同比增长302.7%；拿地金额195.1亿元，同比增长410.7%。平均楼面地价6952元/平米，同比增长26.8%。
拿地强度方面，面积口径为0.7，金额口径为0.3，均较上月有所减弱，但与2020年全年持平。拿地区域主要集中在二三线城市，其中杭州、南通、乌鲁木齐为拿地金额前三城市。
财务稳健，融资优势明显：
截至2020年第三季度，万科剔除预收账款后的资产负债率为74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比为1.97，仅踩一条“三道红线”，预计2021年将全部达标。
1月发行的公司债票面利率为3.38%和3.98%，保持业内较低水平，显示公司融资成本控制良好。
多元化业务拓展显著：
物业管理、商业地产、物流地产等领域不断取得突破，平台化发展战略初见成效，未来有望更多转化为表内利润。

关键信息

投资建议：
万科开年销售金额位居行业TOP2，逆市表现突出，具备估值修复潜力。预计未来估值中枢有望回升至10倍，给予“推荐”评级。
盈利预测：
预计2020、2021、2022年每股收益分别为3.7元、3.9元、4.2元。
风险提示：
需关注行业及公司面临的经济下行压力、销售超预期下行风险以及政策调控不确定性。

数据图表说明

销售端数据：
包括历年销售面积及同比增速、历年销售金额及同比增速、单月销售面积及同比、单月销售金额及同比、历年销售均价及同比、月度销售均价及同比等图表，用于展示销售趋势和表现。
拿地端数据：
包括历年拿地面积及同比增速、历年拿地金额及同比增速、年度拿地权益比例、年度拿地强度、月度拿地面积及同比、月度拿地金额及同比、月度拿地权益比例、月度拿地强度等图表，用于分析拿地策略和市场表现。
债务相关数据：
包括“三道红线”相关指标情况、有息负债规模等图表，用于评估公司财务健康状况。

分析师信息

潘玮：房地产行业分析师，清华大学管理学硕士，自2008年加入银河证券研究部，曾获多个分析师奖项，2013年团队获新财富最佳分析师房地产行业第五名，2019年获东方财富最佳分析师房地产行业第一名。
王秋蘅：房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，自2018年5月加入中国银河证券研究院，专注于房地产行业及上下游产业链研究。

评级标准

行业评级：
推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上；
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报；
中性：行业指数与基准指数平均回报相当；
回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。
公司评级：
推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上；
谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%~20%；
中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当；
回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

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