20201012-天风证券-万科A-000002.SZ-9月销售数据点评_金九成色尚可_单月拿地力度环比提升_3页_720kb

万科A（000002）总结

核心内容

万科A在2020年9月的销售表现稳健，单月实现合同销售金额545.4亿元，同比增长10.65%，环比下降7.12%；合同销售面积371.0万方，同比增长15.68%，环比下降12.27%。销售均价达到14700.8元/平米，较上月提升815.7元/平米。1-9月累计销售金额4927.6亿元，同比增长3.61%，完成率78.11%，接近全年目标。

主要观点

• 销售表现：9月销售数据在高基数下仍保持增长，但环比有所走弱，整体呈现“量跌价升”的趋势。1-9月累计销售金额完成率较高，显示公司销售能力持续稳定。
• 拿地力度：9月单月拿地力度为32.2%，权益拿地力度为24.4%，较8月分别提升6.2pct和3.8pct。但相比2019年全年拿地力度36.7%和权益拿地力度27.6%，仍显不足。
• 新增项目区域分布：新增项目以一二线城市为主，城市圈分布上长三角、环渤海及中部区域占比较大。权益占比方面，100%权益项目与非100%权益项目比例为4:12。
• 财务预测：预计2020-2022年公司归母净利润分别为429.8亿元、476.8亿元、528.7亿元，对应EPS分别为3.70元、4.10元、4.55元，PE分别为7.58倍、6.83倍、6.16倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动是主要风险因素。

关键信息

销售数据

• 9月合同销售金额：545.4亿元，YOY +10.65%，环比下降7.12%
• 9月合同销售面积：371.0万方，YOY +15.68%，环比下降12.27%
• 9月销售均价：14700.8元/平米，较上月提升815.7元/平米
• 1-9月累计合同销售金额：4927.6亿元，YOY +3.61%
• 1-9月累计合同销售面积：3264.8万方，YOY +6.64%
• 1-9月累计销售均价：15093.1元/平米

拿地情况

• 9月新增项目数量：16个，一二线城市：三四线城市 = 12:4
• 9月新增项目总地价：175.46亿元，YOY -1.3%
• 9月新增项目占地面积：213万方，YOY +22.4%
• 9月新增建面：290.4万方，YOY -27.1%
• 1-9月累计新增项目数量：104个
• 1-9月累计新增建面：1880.70万方，YOY -38.3%
• 1-9月累计新增地价款：1167.59亿元，YOY -39.1%
• 1-9月累计楼面价：6208.98元/平米
• 1-9月累计楼面价/销售均价：41.1%，略高于2019年全年的39%

投资建议

• 评级：买入（维持评级）
• 目标价格：未明确
• 当前价格：28.03元

财务预测摘要

• 2020E：归母净利润429.8亿元，EPS 3.70元，PE 7.58倍
• 2021E：归母净利润476.8亿元，EPS 4.10元，PE 6.83倍
• 2022E：归母净利润528.7亿元，EPS 4.55元，PE 6.16倍

财务数据

• 营业收入（2020E）：428,338.84亿元，增长率16.43%
• 净利润（2020E）：42982.29亿元，增长率10.57%
• 每股收益（2020E）：3.70元
• 市盈率（2020E）：7.58倍
• 市净率（2020E）：1.47倍
• EV/EBITDA（2020E）：3.53倍

财务比率

• 毛利率：31.34%
• 净利率：10.03%
• ROE：19.41%
• ROIC：31.58%
• 资产负债率：83.26%
• 净负债率：12.36%
• 流动比率：1.11
• 速动比率：0.42

基本数据

• A股总股本：9,724.20百万股
• 流通A股股本：9,714.31百万股
• A股总市值：272,569.23百万元
• 流通A股市值：272,292.25百万元
• 每股净资产：16.84元
• 资产负债率：83.87%
• 一年内最高/最低：33.60元 / 24.18元

总结

万科A在2020年9月保持了相对稳定的销售增长，尽管环比有所下降，但整体表现尚可。公司持续在一二线城市及长三角、环渤海等区域进行土地储备，拿地力度有所提升。财务预测显示，公司未来三年的盈利能力稳步增强，估值持续走低，维持“买入”评级。投资者需关注房屋价格波动及宏观经济变化等潜在风险。