20180705-安信证券-万科A-000002.SZ-6月销售增长超三成_拿地额_销售额33.76__4页_326kb
报告摘要
万科A（000002.SZ）2018年6月销售及拿地数据总结
核心内容概述
2018年6月，万科A公布了其销售数据及新增土地项目信息，显示公司在销售和拿地方面均取得显著增长。同时，公司发布了投资建议与财务预测，表明其在行业集中度提升的背景下具备竞争优势。
销售数据
- 6月销售表现：
- 合同销售面积：449.90万平方米，同比增长29.13%，环比增长60.85%。
- 合同销售金额：656.30亿元，同比增长33.58%，环比增长53.06%。
- 销售均价：14587.69元/平米，同比增长3.45%，环比下降4.85%。
- 前6月销售表现：
- 累计销售面积：2035.5万平方米，同比增长8.94%。
- 累计销售金额：3046.6亿元，同比增长9.91%。
- 累计销售均价：14967.33元/平米，同比微涨0.89个百分点。
- 累计销售均价高于6月单月均价379.64元/平米（2.60个百分点）。
拿地情况
- 新增土地项目：
- 6月新增43个项目，其中4个为物流地产项目，39个为新增土地项目。
- 物流地产项目占地37.96万平方米，权益建筑面积26.85万平方米。
- 新增土地项目净占地面积336.30万平方米，计容建筑面积725万平方米，同比分别增长148.74%和89.39%。
- 权益建筑面积为465.8万平方米，权益建筑面积/计容建筑面积比例为64.25%。
- 拿地成本：
- 6月新增土地总地价：341.26亿元，同比增长74.34%。
- 新增权益地价：221.57亿元，同比增长53.97%。
- 权益拿地额/6月销售额占比：33.76%（前值34.29%）。
- 拿地均价：楼面价4707.06元/平米（同比-7.95%），权益楼面价4756.76元/平米。
投资建议
- 评级：买入-A，预计未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数15%以上。
- 目标价：6个月目标价为33元。
- 盈利预测：
- 2018年每股收益（EPS）预计为2.88元。
- 2019年预计为3.15元。
- 2020年预计为3.58元。
- 多元化发展战略：看好“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等业务模式。
风险提示
- 房地产市场不及预期
- 政策调控过度
- 公司经营不达预期
财务预测与估值
| 指标 | 2016 | 2017 | 2018E | 2019E | 2020E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入（亿元） | 2404.77 | 2428.97 | 3270.03 | 3928.91 | 4522.41 |
| 净利润（亿元） | 210.23 | 280.52 | 318.43 | 347.97 | 395.27 |
| 每股收益（元） | 1.90 | 2.54 | 2.88 | 3.15 | 3.58 |
| 每股净资产（元） | 10.28 | 12.02 | 14.07 | 16.49 | 19.46 |
| 市盈率（倍） | 12.1 | 9.1 | 8.0 | 7.3 | 6.4 |
| 市净率（倍） | 2.2 | 1.9 | 1.6 | 1.4 | 1.2 |
| 净利润率 | 8.7% | 11.5% | 9.7% | 8.9% | 8.7% |
| ROIC（%） | 21.2% | 23.3% | 32.3% | 37.6% | 30.2% |
财务指标
| 指标 | 2016 | 2017 | 2018E | 2019E | 2020E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入增长率（%） | 23.0% | 1.0% | 34.6% | 20.1% | 15.1% |
| 营业利润增长率（%） | 17.8% | 30.2% | 10.5% | 12.5% | 12.2% |
| 净利润增长率（%） | 16.0% | 33.4% | 13.5% | 9.3% | 13.6% |
| EBITDA增长率（%） | 22.0% | 31.3% | 16.5% | 13.7% | 8.7% |
| EBIT增长率（%） | 20.9% | 30.2% | 19.3% | 13.9% | 8.8% |
| NOPLAT增长率（%） | 13.7% | 31.2% | 23.0% | 13.9% | 8.8% |
| 投资资本增长率（%） | 18.9% | -11.2% | -2.0% | 35.5% | -20.5% |
| 净资产增长率（%） | 18.6% | 15.5% | 17.7% | 18.0% | 18.0% |
| 毛利率（%） | 29.4% | 34.1% | 32.0% | 31.0% | 30.5% |
| 营业利润率（%） | 16.2% | 20.9% | 17.2% | 16.1% | 15.7% |
| 三费/营业收入（%） | 5.6% | 7.1% | 7.4% | 7.7% | 7.3% |
| 资产负债率（%） | 80.5% | 84.0% | 76.7% | 83.5% | 77.7% |
| 负债权益比（%） | 413.8% | 524.3% | 328.3% | 507.4% | 348.6% |
| ROE（%） | 18.5% | 21.1% | 20.5% | 19.1% | 18.4% |
| ROA（%） | 3.4% | 3.2% | 4.5% | 3.0% | 3.9% |
交易数据
| 指标 | 数值（百万元） |
|---|---|
| 总市值 | 253,900.50 |
| 流通市值 | 223,448.91 |
| 总股本 | 11,039.15 |
| 流通股本 | 9,715.17 |
| 12个月价格区间 | 21.86/41.13元 |
股价表现
| 指标 | 1M (%) | 3M (%) | 12M (%) |
|---|---|---|---|
| 相对收益 | -5.17 | -15.2 | 14.41 |
| 绝对收益 | -15.75 | -29.88 | -3.21 |
财务指标分析
- 成长性：公司营收和利润持续增长，尤其在2018年预计实现显著增长。
- 运营效率：流动营业资本周转天数大幅下降，显示公司运营效率提升。
- 投资回报率：ROIC从2016年的21.2%提升至2018年的32.3%，显示公司投资回报能力增强。
- 费用率：三费占比有所上升，但总体控制在合理范围内。
总结
万科A在2018年6月实现了销售和拿地的双增长，显示出公司在房地产市场的强劲表现。公司继续推进多元化发展战略，特别是在物流地产和长租公寓等领域。尽管存在一定的市场风险，但公司基本面稳健，未来盈利预期良好，投资建议为“买入-A”，目标价为33元。财务指标显示公司运营效率提升，投资回报率显著提高，具备良好的增长潜力。
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