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万科A（000002）2021年1月销售及拿地点评总结

核心内容

本报告对万科A 2021年1月的销售和拿地情况进行点评，并对公司的财务状况、投资建议及风险提示进行分析，旨在为投资者提供全面的参考信息。

主要观点

• 销售稳步增长：2021年1月，公司实现合同销售面积398.6万平方米，同比增长19.5%；合同销售金额714.7亿元，同比增长30.2%；销售均价17930元/平方米，同比上升8.9%。
• 拿地谨慎，聚焦核心城市：1月新增17个开发项目，总建筑面积280.7万平方米，拿地金额195.14亿元，拿地均价7274元/平方米，拿地金额占销售金额的27%。拿地主要集中在一二线城市，其中杭州占比20.8%，南通19.8%，乌鲁木齐14.5%。二线城市拿地占比达68.7%，三四线城市占比31.3%。
• 财务结构稳健，融资优势明显：公司财务状况良好，三道红线指标显示，截至2020年三季度末，剔除预收账款的资产负债率为74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比1.97，预计未来有较大概率全部达标。有息负债中银行借款占比55.8%，应付债券占比25.5%，其他借款占比18.7%。公司债券发行成本保持较低水平，1月发行的公司债票面利率分别为3.38%和3.98%。
• 盈利能力稳定，成长性良好：2021年预计EPS为4.31元，对应PE为6.5倍，维持“买入”评级。公司净利润预计持续增长，2021年净利润增长率达13.3%。毛利率预计为32.6%，净利率为9.9%，ROE为19.4%。
• 现金流健康：2021年预计经营活动产生现金流量164493百万元，投资活动产生现金流量-69134百万元，筹资活动产生现金流量22281百万元，现金净变动为117641百万元，现金期末余额达331239百万元。

关键信息

销售数据

• 合同销售面积：398.6万平方米
• 合同销售金额：714.7亿元
• 销售均价：17930元/平方米
• 同比增长：销售面积+19.5%，销售金额+30.2%

拿地数据

• 新增项目数量：17个
• 总建筑面积：280.7万平方米
• 拿地金额：195.14亿元
• 拿地均价：7274元/平方米
• 拿地金额占比：27%
• 拿地城市分布：杭州（20.8%）、南通（19.8%）、乌鲁木齐（14.5%）
• 城市层级分布：二线城市占比68.7%，三四线城市占比31.3%

财务数据（单位：百万元）

投资建议

• 评级：买入（维持）
• EPS预测：2020年3.80元，2021年4.31元
• PE预测：2021年6.5倍，2022年5.6倍
• 理由：公司龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性；土储价值丰厚，拿地策略聚焦核心一二线城市。

风险提示

• 货币政策大幅收紧
• 居民去杠杆力度超预期

总结

万科A在2021年1月销售表现稳健，拿地策略保持谨慎，聚焦一二线城市，土储价值丰厚。公司财务结构稳健，融资能力强，现金流健康，盈利能力和成长性良好。基于其稳健的财务状况和市场地位，分析师维持“买入”评级，但需警惕货币政策收紧及居民去杠杆等潜在风险。