20180917-申万宏源研究_香港_-房地产行业_销售增速回落_新开工继续大幅增长_12页_1023kb

报告摘要

房地产行业分析总结（2018年9月17日）

核心内容概述

本报告分析了2018年1-8月中国房地产行业的销售、投资、资金来源及按揭贷款等关键指标，并结合历史数据指出当前行业面临的挑战与风险。报告指出，尽管房地产投资保持强劲增长，但销售增速放缓，新开工面积持续增加，而竣工面积减少，反映出开发商在融资趋紧的环境下加速开工以获取销售回款，放缓完工以节省成本。同时，按揭贷款政策趋紧，预计未来按揭贷款额度将减少，利率进一步上升，对市场形成压力。基于此，分析师认为房地产板块存在基本面风险，建议维持低配评级，关注具有防御性的企业。

主要观点

销售增速回落：1-8月全国新建商品住宅销售面积同比增长4.1%，8月单月增速降至3.0%，环比下滑2.5%。销售均价同比上涨11.8%，显示房价调控仍面临挑战。
房地产投资维持高位：1-8月房地产开发投资金额同比增长10.1%，8月单月投资金额同比增长9.2%，新开工面积同比增长27%，推动投资增长接近16%。竣工面积同比下滑，表明开发商在融资趋紧背景下更倾向于加速开工。
资金来源变化：1-8月房地产开发企业到位资金同比增长6.9%，其中销售回款、银行开发贷款及自筹资金是主要来源。然而，8月自筹资金同比增速放缓，未来可能面临更大压力，资金将更依赖销售回款。
按揭贷款收紧：1-8月新增人民币居民贷款同比下降1.2%，其中中长期贷款（主要是按揭贷款）同比减少9%，占新增贷款比例从39%降至29%。预计9-12月按揭贷款量将较1-8月月均量减少20%，贷款利率可能继续上行至6%左右。
维持低配评级：分析师认为当前情况类似2011年和2013年三季度，随后行业进入下行周期。由于销售放缓，叠加高杠杆和高土储，行业面临显著压力。预计未来基本面将进一步恶化，板块估值可能下调。
推荐防御性标的：建议关注财务稳健、区域布局合理、产品线具备防御性的企业，如华润置地和龙湖集团，同时对三四线城市布局较多、购地激进的公司保持谨慎，如碧桂园、世茂房地产、融创中国和九龙仓。