20210315-中国银河-房地产行业_国家统计局1-2月份行业数据跟踪-开年销售投资表现强劲_新开工待恢复_9页_826kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

2021年1-2月，中国房地产行业在销售、投资、土地市场等方面呈现出积极态势，但部分指标仍面临恢复压力和政策调控的影响。整体来看，行业运行保持稳定，但未来增速或将放缓。

主要观点

1. 销售市场表现强劲

• 销售面积：1-2月商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍，较2019年1-2月增长23.1%，两年平均增长11%。
• 销售金额：商品房销售金额19151亿元，同比增长1.33倍，较2019年1-2月增长49.6%，两年平均增长22.3%。
• 分业态表现：住宅销售表现相对较好，同比增长108%；办公楼和商业营业用房分别增长56.4%和66.4%。
• 原因分析：年末开发商推盘力度较大，加速回款，购房需求持续释放。
• 未来展望：销售端预计全年呈现前高后低趋势，商品房销售面积与2020年持平，销售额增速预计为5.2%。

2. 土地市场复苏迹象明显

• 土地购置面积：1-2月土地购置面积累计同比增长33%，较2020年全年扩大34.1个百分点。
• 溢价率：2月百城土地成交溢价率为15.82%，较上月上升2.28个百分点；三线城市溢价率回升显著，达28%。
• 市场趋势：随着土地出让两集中制度落地，房企拿地趋于谨慎，土地市场将平稳发展，优质房企有望获得更多机会。

3. 新开工与竣工情况

• 新开工面积：1-2月新开工面积17037万平方米，累计同比增长64.3%，但绝对值仍低于2019年同期及2020年下半年水平，需进一步恢复。
• 施工面积：1-2月施工面积同比增长11%，较2019年1-2月增长14.2%，两年平均增长6.9%，保持平稳。
• 竣工面积：1-2月竣工面积同比增长40.4%，较2019年1-2月增长8.2%，两年平均增长4%，竣工高峰将到来，未来增速有望提升。
• 全年预测：预计2021年新开工面积增速为1%，竣工面积增速为7%。

4. 开发投资保持韧性

• 投资完成额：1-2月全国房地产开发投资完成额13986亿元，同比增长38.3%，较2019年1-2月增长15.7%，两年平均增长7.6%，高于2020年全年增速。
• 住宅投资：住宅投资同比增长41.9%，显示行业对住宅开发的持续关注。
• 未来展望：开发投资预计全年呈现前高后低趋势，增速在5.5%-6.2%之间。

5. 资金面状况

• 到位资金：1-2月房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，两年平均增长11.7%，高于历史均值。
• 资金结构：国内贷款占比由2020年的13.8%回升至17%；自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比由86.2%回落至79.3%，主要因自筹资金占比下降。
• 趋势预测：在外部融资收紧背景下，整体到位资金增速或将放缓。

关键信息

• 政策影响：LPR连续10期持平，首套房贷利率上涨4BP至5.26%；房地产贷款集中管理制度限制部分银行按揭贷款额度，可能影响需求释放。
• 市场调控：房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企及银行三方面进行监测和调控，有利于行业估值修复。
• 行业估值：当前房地产行业估值处于历史低位，龙头房企市盈率5.5倍，分红率较高，投资性价比突出。
• 投资建议：
  • 优质龙头股：关注万科A、保利地产、金地集团等低估值、高股息的住宅开发行业龙头。
  • 成长型个股：关注阳光城、金科股份、中南建设等销售提速、弹性较大的成长型公司。
  • 物业与经纪服务：建议关注物业行业龙头招商积余及经纪服务标的我爱我家。

风险提示

• 销售下行风险：存在销售超预期下行的可能性。
• 政策不确定性：房地产调控政策可能存在不确定性，影响市场预期。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，从事房地产行业研究多年，曾获多个分析师奖项。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年加入中国银河证券研究院，专注于房地产及上下游产业链研究。

评级标准

总结

2021年房地产行业开局良好，销售和投资表现亮眼，但部分指标如新开工仍需恢复。政策调控逐步完善，有利于行业稳定发展。建议关注行业龙头及优质成长型公司，同时警惕销售下行和政策不确定性风险。