2018年1~8月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，销售增速出现放缓-20180917-华泰证券-13页-1mb

房地产行业月报总结（2018年09月17日）

核心内容

2018年1-8月，中国房地产行业整体表现稳健，开发投资与土地购置保持增长，但销售增速出现放缓迹象。行业评级为“增持”，主要基于TOP50房企在盈利质量、融资能力和资源分配上的相对优势。

主要观点

• 开发投资韧性犹存：2018年1-8月房地产开发投资同比增长10.1%，增速较前一个月略有回落。投资增长主要由土地购置费的高增长驱动，而施工投资则因资金紧张出现负增长。
• 销售增速见顶：全国商品房销售面积累计同比上涨4.0%，销售金额累计同比上涨14.5%。8月当月销售面积和金额环比下滑，显示需求端受到调控政策和房贷利率上升的压制。
• TOP50房企表现优异：A股15家TOP50上市房企2018中报显示，营收和净利润均实现显著增长，盈利质量提升。同时，融资和杠杆空间的相对优势凸显，有助于巩固其市场地位。
• 投资建议：建议持续关注TOP50房企，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。当前TOP50房企平均PE为7.2倍，估值相对较低。

关键信息

开发投资情况

• 全国房地产开发投资累计完成额：7.65万亿元，同比增长10.1%。
• 住宅开发投资累计完成额：5.41万亿元，同比增长14.1%。
• 8月开发投资完成额：1.06万亿元，同比增长9.3%。
• 8月住宅开发投资完成额：0.77万亿元，同比增长13.5%。

土地购置与新开工

• 土地购置面积累计值：1.65亿平，同比增长15.6%。
• 土地成交价款累计值：8177.00亿元，同比增长23.7%。
• 8月土地购置面积：2633.39万平，同比增长44.7%。
• 8月土地成交价款：1558.11亿元，同比增长31.9%。
• 新开工面积累计值：13.33亿平，同比增长15.9%。
• 住宅新开工面积累计值：9.83亿平，同比增长19.7%。
• 8月新开工面积：1.85亿平，同比增长26.6%。
• 住宅新开工面积：1.36亿平，同比增长31.2%。

销售市场表现

• 全国商品房销售面积累计值：10.25亿平，同比增长4.0%。
• 商品住宅销售面积累计值：8.89亿平，同比增长4.1%。
• 8月商品房销售面积：1.25亿平，环比下降2.8%，同比增长2.4%。
• 商品住宅销售面积：1.11亿平，环比下降2.9%，同比增长2.8%。
• 全国商品房销售金额累计值：8.94万亿元，同比增长14.5%。
• 商品住宅销售金额累计值：7.58万亿元，同比增长16.4%。
• 8月商品房销售金额：1.11万亿元，环比下降2.3%，同比增长15.2%。
• 商品住宅销售金额：0.95万亿元，环比下降2.3%，同比增长16.4%。

到位资金构成

• 到位资金累计值：10.67万亿元，同比增长6.9%。
• 国内贷款累计值：1.58万亿元，同比下降6.6%。
• 自筹资金累计值：3.50万亿元，同比增长11.2%。
• 定金及预收款累计值：3.10万亿元，同比增长15.1%。
• 个人按揭贷款累计值：1.56万亿元，同比下降1.0%。

风险提示

• 房企资金面持续紧张可能限制拿地和施工，影响开发投资。
• 三四线城市库存降低，棚改政策力度减弱，可能抑制成交。
• 房贷利率持续上升，增加购房成本，抑制需求。
• 居民端去杠杆可能误伤首套房需求，影响市场活力。

图表目录（摘要）

• 图表1：全国房地产开发投资累计完成额（万亿元）
• 图表2：全国房地产开发投资当月完成额（亿元）
• 图表3：全国住宅开发投资累计完成额（万亿元）
• 图表4：全国住宅开发投资当月完成额（亿元）
• 图表5：全国房地产开发企业土地购置面积累计值（亿平）
• 图表6：全国房地产开发企业土地购置面积当月值（万平）
• 图表7：全国房地产开发企业土地成交价款累计值（亿元）
• 图表8：全国房地产开发企业土地成交价款当月值（亿元）
• 图表9：全国房屋新开工面积累计值（亿平）
• 图表10：全国房屋新开工面积当月值（万平）
• 图表11：全国住宅新开工面积累计值（亿平）
• 图表12：全国住宅新开工面积当月值（万平）
• 图表13：全国房屋施工面积累计值（亿平）
• 图表14：全国房屋竣工面积累计值（亿平）
• 图表15：全国商品房销售面积累计值（亿平）
• 图表16：全国商品房销售面积当月值（万平）
• 图表17：全国商品住宅销售面积累计值（亿平）
• 图表18：全国商品住宅销售面积当月值（万平）
• 图表19：全国商品房销售金额累计值（万亿）
• 图表20：全国商品房销售金额当月值（亿）
• 图表21：全国商品住宅销售金额累计值（万亿）
• 图表22：全国商品住宅销售金额当月值（亿）
• 图表23：商品房待售面积及去化周期（三个月移动平均）
• 图表24：房地产开发企业到位资金（万亿元）
• 图表25：房地产开发企业到位资金（亿元）
• 图表26：房地产开发到位资金中国内贷款累计值（万亿元）
• 图表27：房地产开发到位资金中国内贷款当月值（亿元）
• 图表28：房地产开发到位资金中自筹资金累计值（万亿元）
• 图表29：房地产开发到位资金中自筹资金当月值（亿元）
• 图表30：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（万亿元）
• 图表31：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（万亿元）
• 图表32：房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值（万亿元）
• 图表33：房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值（亿元）
• 图表34：2018年1-7月土地购置费累计增速创新高
• 图表35：2018年7月起百城住宅类地块成交总价同比下滑
• 图表36：土地购置费驱动开发投资增长，施工投资负增长
• 图表37：2018年以来施工面积累计同比增速提升，竣工面积下滑
• 图表38：2018年1-8月停工面积进一步扩大