11月房地产行业宏观数据点评：投资、新开工有所修复，四季度不必过度悲观-20171215-民生-10页

2017年11月房地产宏观数据点评总结

核心内容

2017年11月房地产行业整体呈现“销售放缓、投资修复”的态势，政策调控持续影响市场表现，但部分指标如新开工面积出现回暖迹象。报告指出，四季度不必过度悲观，行业仍具备一定的投资价值，但需警惕政策与货币环境带来的风险。

主要观点

1. 销售增速继续下滑，短期难以复苏

• 2017年1-11月份商品房销售面积同比增长 7.9%，较上月下降0.3个百分点，增速连续5个月下滑。
• 全国城市密集出台调控政策，尤其是三线城市销售套数同比下降幅度扩大，显示市场逐渐降温。
• 三四线城市在年初因去库存和棚改货币化而火热，但目前已进入收缩阶段。
• 地产小周期约为2-3年，当前已进入回调阶段，预计12月及明年一季度销售增速将趋稳，但短期内仍受货币政策影响较大。

2. 房价短期企稳，长期由货币环境决定

• 短期内房价将逐渐企稳，部分城市可能回调，主要由于调控政策抑制投机性购房，M2增速回落，货币政策趋于稳健。
• 长期来看，房价呈现震荡上涨趋势，但波动周期和幅度逐渐缩小，尤其受人口红利消失和区域分化影响，房价更多体现金融属性。
• 全国房价涨幅收窄，一线城市房价取决于货币宽松的持续性，而国际环境显示宽松政策可能难以再现。

3. 地产投资增速小幅回落，新开工单月增速亮眼

• 1-11月份全国房地产开发投资同比增长 7.5%，较1-10月回落0.3个百分点。
• 房屋新开工面积同比增长 6.9%，11月单月增速达 18.8%，显示开发商补库存意愿增强。
• 土地购置面积同比增长 16.3%，增幅比1-10月提高3.4个百分点，反映市场对土地的需求仍存。
• 房企到位资金同比增长 7.7%，其中个人按揭贷款同比下降 1.6%，自筹资金增速提高，显示去杠杆初见成效。

关键信息

• 销售趋势：销售增速持续下降，政策调控导致市场遇冷，但预计12月及明年一季度将趋稳。
• 房价趋势：短期企稳，长期受货币环境影响，一线城市房价更敏感。
• 投资趋势：投资增速小幅回落，但新开工面积显著增长，显示市场补库存意愿增强。
• 资金来源：房企到位资金增长，但个人按揭贷款增速下降，自筹资金占比提升，反映融资环境趋紧。
• 投资建议：维持行业“推荐”评级，关注龙头房企（如保利地产、万科A、金地集团）及扩张意愿强的滨江集团。

风险提示

• 房地产市场景气度低于预期
• 房地产融资收紧超预期

投资建议

• 行业评级：推荐
• 关注对象：龙头房企（保利地产、万科A、金地集团）及规模扩张意愿强、加杠杆空间大的滨江集团
• 逻辑依据：在监管趋严背景下，龙头房企具备更强的融资能力和市场竞争力，行业集中度提升趋势明显

数据与图表支持

• 图1：房屋竣工面积与销售面积同比增速
• 图2：商品房成交套数同比（4周移动平均）
• 图3：商品房销售价格增速
• 图4：房价指数
• 图5：M2与房价关系
• 图6：地产调整传导链
• 图7：房地产投资和房企到位资金（三月移动平均）
• 图8：房企到位资金（三月移动平均）
• 图9：土地购置、销售与新开工关系
• 图10：全国商品房库存销售比
• 图11：一线、二线城市库存销售比
• 图12：贷款利率开始回升
• 图13：房地产开发资金中国内贷款当月情况

分析师与研究助理简介

• 杨柳：策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，四年宏观策略研究经验。
• 王嵩：房地产团队研究助理，浙江大学会计学硕士，三年半地产信托从业经验，2017年6月加入民生证券。

免责声明

本报告基于合规数据来源，分析逻辑基于作者职业理解，力求客观公正，结论不受第三方影响。报告仅供参考，不构成投资建议，客户应独立判断。