《保利投顾研究院-大湾区房地产行业双月报（8-9月刊）》-17页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业双月报（8-9月刊）总结

核心内容概述

本报告分析了2021年8-9月大湾区房地产市场及土地市场的表现，重点聚焦成交情况、土地成交动态及未来市场趋势。整体来看，市场热度持续低迷，但部分城市因政策调整和营销策略有所回升，土地市场则呈现区域分化，广深成为主要热点。

主要观点

1. 楼市动态

• 整体成交低迷：8-9月大湾区9城商品住宅成交持续走弱，成交量分别为433万 $\mathrm{m}^2$ 和380万 $\mathrm{m}^2$，同比均回落超4成，环比连续六月下降。
• 国庆营销提振：十一期间市场热度环比有所回升，但预计节后热度将回落，客户回归观望。
• 核心城市表现：广深因供应放量带动成交回暖，广州中心区及黄埔项目限价入市，南沙降价升佣促进去化；深圳新房市场热度持续，成交量创近年新高。
• 外溢区走弱：东莞临深、惠州临深临莞、中山东部等区域受投资客退潮影响，市场热度明显下滑。
• 内生需求支撑：东莞主城、惠州惠城、佛山等区域因内生需求强劲，市场表现相对平稳。

2. 土地动态

• 集中供地推动成交：9月广深集中供地带动大湾区土地成交放量，总成交建面达899万 $\mathrm{m}^2$。
• 土拍规则调整：广州二批次土拍取消“竞配建”，改为“限地价+固定配建+竞自持/摇号”，部分地块流拍，平均溢价率仅1.5%。
• 深圳土拍热度高：深圳土拍规则优化，房企利润空间提升，22宗地块中21宗成交，18宗溢价封顶，竞自持比例达5-30%。
• 东莞表现突出：东莞8-9月共成交9宗宅地，建面230万 $\mathrm{m}^2$，成交金额222亿元，北京首开以14024元/ $\mathrm{m}^2$ 摘得东莞首宗双限地块，刷新洪梅镇楼面价记录。
• 其他城市冷淡：肇庆、江门、惠州、中山等地土拍市场冷清，多以底价成交。

3. 后市研判

• 市场端：节点过后整体市场热度将回落，客户回归观望状态；广佛信贷边际改善或增强客户入市意愿，外溢区域持续承压，内生需求支撑区域保持平稳。
• 土地端：10月广深二批次集中供地结束，市场成交量将明显回落，土地供应将主要集中在佛山、东莞、惠州等城市，东莞将推出7宗地块，包含3宗双限地和4宗三限地，主要分布在滨海湾及东南临深片区，预计仍是房企关注重点。

关键信息汇总

成交数据概览

土地成交动态

• 总成交建面：8-9月大湾区9城宅地总成交899万 $\mathrm{m}^2$，广州、深圳分别以357万 $\mathrm{m}^2$ 和263万 $\mathrm{m}^2$ 居前两位。
• 土拍规则变化：广州取消竞配建，深圳调整为“限地价+固定配建+竞自持+摇号”，保障房企利润。
• 土拍热度：广深集中供地带动市场热度上升，东莞、佛山部分地块溢价率高企，如东莞樟木头镇地块溢价率达44.54%。

土拍排行

总价TOP10地块

溢价率TOP10地块

结论

8-9月大湾区房地产市场整体成交低迷，但广深因政策调整和营销策略带动市场回暖。土地市场则因集中供地政策而出现分化，广深成为主要热点，东莞、佛山部分地块溢价率高企。未来市场热度预计有所回落，客户回归观望，但广佛信贷改善或带来一定提振。土地供应将逐步转向佛山、东莞、惠州等城市，房企对滨海湾及东南临深片区地块关注度较高。