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光明地产（600708）调研报告总结

核心内容

光明地产是一家以房地产开发、物业经营管理和冷链物流为主营业务的上海本地国企，控股股东为光明食品（集团）有限公司，其持股比例为54.29%，实际控制人为上海国资委。公司正积极拓展“地产+冷链物流”双轮驱动模式，并尝试布局养老地产，同时受益于上海国企改革政策。

主要观点

房地产业务表现强劲

• 公司房地产开发业务主要集中在长三角及中部地区，如上海、杭州、宁波、武汉、长沙和郑州。
• 2016年，公司地产板块实现签约金额189.33亿元，同比增长49.5%；签约面积190.64万平方米，同比增长71.4%。
• 2016年新增房地产储备面积为52.75万平方米，2017年公司将加大拿地力度，以保障业务持续发展。
• 截至2016年末，公司出租房地产总面积36.80万平方米，同比增长106.6%；租金总收入为1.53亿元。

冷链物流业务布局完善

• 公司现有安达路冷库和鹤岗路冷库，合计约2万吨冷库容量，其中军工路冷库于2016年关停。
• 在建的西虹桥冷链物流园预计形成6万吨以上的库容量。
• 公司希望在未来2-3年内成为冷链食品贸易商，实现30万吨冷链食品吞吐量。
• 公司已拥有生鲜电商品牌“菜管家”，未来将形成集采购、贸易、物流和电商于一体的产业链闭环。

业绩承诺与国企改革

• 2015年重大资产重组时，农房集团全体股东承诺业绩，但2015年完成率仅为57.55%。
• 若2017年仍未完成盈利预测，公司将按1元/股回购应补偿股份并注销。
• 2017年上海将推进5-10户国有控股混合所有制企业试点员工持股，公司或迎来改革契机。

关键信息

盈利预测与估值

• 预计2016-2018年基本每股收益分别为0.77元、1.53元和1.81元。
• 以2017年9倍PE计算，目标价为13.77元。
• 公司每股RNAV为14.00元，当前股价较其折价约33%。
• 2016-2018年归母净利润复合增速预计达67%。

财务指标预测

风险提示

• 房地产调控风险
• 项目进度或不达预期

产业链闭环与未来发展

公司计划通过冷链物流业务与传统地产业务的协同效应，构建集采购、贸易、物流和电商于一体的产业链闭环。未来将形成物流、商流、资金流和信息流的融合，提升整体运营效率和市场竞争力。

附注

• 公司是上海本地国企，控股股东光明食品集团实力雄厚，拥有完整的食品产业链。
• 2016年公司业绩预告显示，净利润预计同比增长75%至105%。
• 公司已涉足养老地产领域，与光明食品集团合作开发光明养生庄园项目。

投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级。
• 目标价为13.77元，对应2017年9倍PE。

总结

光明地产凭借其强大的国企背景和“地产+冷链物流”双轮驱动模式，展现出较强的业务增长潜力。随着房地产销售的持续向好和冷链物流业务的逐步完善，公司有望在未来几年内实现业绩的稳步提升。同时，公司受益于上海国企改革政策，未来或将迎来新的发展机遇。