20160814-国金证券-光明地产-600708.SH-房地产进入收获期_冷链物流优势显著_14页_1mb

公司总结：光明地产（600708.SH）

核心内容概述

光明地产（原上海海博股份有限公司）于2015年完成重大资产重组，注入光明集团的农房集团股权，保留物流业务，实现房地产开发与冷链物流双主业发展。公司当前股价为10.02元人民币，低于RNAV估值13.65元人民币，折价约26.5%，被给予“买入”评级。

主要观点

房地产业务进入收获期

• 公司在2013年集中拿地，2014年新开工面积达高峰，未来两年将进入竣工结算高峰期。
• 截至2015年底，公司可售面积达297.29万平方米，预计未来3年可新增约700万平方米可售面积。
• 房地产项目集中于一二线城市，占比41%，受益于低土地成本和高房价，未来利润率将显著提升。
• 2016-2017年预计房地产销售收入分别为158.56亿元和198.46亿元，归属母公司净利润分别为12.95亿元和17.02亿元。

养老地产布局

• 上海老龄化程度较高，至2020年养老床位缺口预计达8万张，公司受益于这一趋势。
• 与长江总公司合作在崇明区开发养老及相关产业，规划使用土地约2000亩。
• 崇明撤县设区带来经济发展机遇，公司大股东光明集团在崇明拥有大量土地储备，其价值将大幅提升。

冷链物流布局

• 公司冷库容量在上海排名第二，拥有4万吨冷库，正在建设6万吨西虹桥冷链物流园区。
• 冷链业务覆盖原材料采购到产品配送，布局冷链运输、进口食品经销、农产品O2O及城市配送。
• 中国冷链物流需求巨大，人均冷库面积仅为发达国家的1/5，公司具有显著资源优势。

关键信息

财务数据

• 已上市流通A股：508.38百万股
• 总市值：5,113.91亿元
• 年内股价最高最低：16.48元/7.85元
• 每股收益（2016E）：0.982元
• 每股净资产（2016E）：6.88元
• 每股经营性现金流（2016E）：0.81元
• 市盈率（2016E）：7.76倍
• RNAV估值：13.65元（折价26.5%）
• 净利润增长率（2015）：210.34%
• 净资产收益率（2015）：6.42%

业务与战略

• 业务包括房地产开发、冷链物流、物业及租赁等。
• 公司通过多元化业务探索，如物业服务、社区商业、养老地产、冷链物流等，提升综合竞争力。
• 2016年7月崇明撤县设区，为公司带来新的发展机遇。

投资建议

• 公司可售地产资源丰富，未来两年业绩有望快速增长。
• 冷链物流业务具有显著竞争优势，发展前景广阔。
• 给予“买入”评级，预计2016-2017年EPS分别为0.98元/股和1.29元/股。

估值与风险

• RNAV估值为每股13.65元，当前股价折价约26.5%，安全边际较高。
• 风险提示：房产销售不及预期可能影响公司业绩。

附录信息

• 资产负债率：2015年为83.15%，预计未来逐年下降。
• 经营性现金流：2015年为9.2亿元，公司具备较强的还款能力。
• 投资活动现金净流：2015年为-1,763亿元，公司持续投资以支持业务发展。

图表与数据来源

• 所有图表与数据均来源于公司年报及国金证券研究所。
• 市场相关报告评级基于国金证券的分析，未提及具体评级。

结论

光明地产凭借丰富的可售地产资源、优质的地理位置、多元化的业务布局及冷链物流的优势，展现出较强的长期竞争力。尽管当前股价低于RNAV估值，但其未来业绩增长潜力较大，被给予“买入”评级。