20160804-兴业证券-光明地产-600708.SH-首次覆盖报告_地产+冷链物流双轮驱动_优质资源赋予广阔前景__13页_755kb

光明地产首次覆盖报告总结

核心内容概述

光明地产（600708）作为上海国资委控股的大型房地产企业，具备地产与冷链物流双轮驱动的业务结构。公司拥有丰富的土地储备和可售资源，同时在冷链物流领域占据重要地位，未来发展前景广阔。公司当前估值存在较大安全边际，且大股东和管理层积极增持，展现出对公司未来发展的信心。

主要观点

1. 地产业务强劲，资源储备充足

• 公司以住宅地产开发为主，同时涉足商业地产、养老地产和物流地产。
• 截至2015年底，公司在建项目总建筑面积达784.27万平方米，其中住宅项目占主导地位。
• 在建面积420.22万平方米，未开工面积169.72万平方米，合计可售资源约590万平方米。
• 公司项目主要分布在长三角区域，其中上海、江苏、浙江三地占比达81.3%。

2. RNAV估值显著，安全边际大

• 公司RNAV（净资产价值）为每股15.2元，当前股价9.36元，折价幅度达39%。
• 公司2016年第一季度归属母公司净资产为79.8亿元，整体RNAV估值为201亿元。
• 土地储备充足，其中崇明地区拥有大量优质土地，为未来开发提供支撑。

3. 养老地产布局，发展潜力大

• 公司与光明食品集团合作开发“崇明养生庄园”项目，规划用地2000亩，重点发展养老地产。
• 项目将涵盖居住、康复、养生、教育、旅游、游戏等多重功能，满足多元化需求。
• 崇明撤县设区后，土地价值有望提升，公司将受益于相关政策支持。

4. 冷链物流业务领先，整合潜力巨大

• 公司是上海第二大冷链企业，运营冷库4万吨，西虹桥项目在建6万吨，占上海年交货值的2/3。
• 拥有洋山物流园区保税库165亩、6万方常温库。
• 2013年收购莱管家，全面启动冷链闭环建设，整合冷库、城市配送、自贸区保税仓、供应链等业务。
• 公司未来有望通过集团物流资源整合，实现业绩大幅提升。

5. 业绩承诺与股份补偿机制

• 农房集团全体股东承诺重组后3年内净利润不低于35.12亿元，其中2015年-2017年分别不低于9.08亿、12.51亿、13.53亿。
• 2015年实际完成扣非净利润5.5亿元，占承诺的60%，未来两年有望实现近30亿元利润。
• 若承诺未兑现，公司可通过股份回购或现金补偿机制进行补偿，为公司提供成长动力。

6. 大股东与管理层增持，彰显信心

• 公司大股东光明集团及其一致行动人自2015年7月至2016年1月增持650万股，占总股本0.5%，增持均价9.55元/股。
• 管理层持股合计2168.8万股，占公司总股本1.64%，其中董事长张智刚持股1.44%，与公司利润高度绑定。

7. 政策红利与国企改革

• 公司作为上海优质国企改革标的，将受益于上海国企改革政策及区域发展红利。
• 上海国企ETF的推出为国企改革提供了创新工具，公司有望成为其中的受益者。

关键信息

• 公司名称：光明地产（600708）
• 控股股东：光明食品（集团）有限公司
• 实际控制人：上海市国有资产监督管理委员会
• 土地储备：169.72万平方米，主要位于长三角及崇明地区
• RNAV：每股15.2元，当前股价9.36元，折价39%
• 冷链物流业务：运营冷库4万吨，西虹桥项目在建6万吨，占上海交货值的2/3
• 业绩承诺：3年内实现净利润不低于35.12亿元，2015年完成5.5亿元，占承诺60%
• 增持情况：大股东增持650万股，占总股本0.5%，管理层持股2168.8万股，占1.64%
• 投资建议：首次覆盖，给予“增持”评级，预计2016-2017年EPS分别为1.06元、1.21元，对应PE分别为8.8倍、7.7倍

风险提示

• 地产销售不及预期
• 集团物流业务整合不及预期

投资评级说明

• 买入：相对大盘涨幅大于15%
• 增持：相对大盘涨幅在5%～15%之间
• 中性：相对大盘涨幅在-5%～5%
• 减持：相对大盘涨幅小于-5%

总结

光明地产凭借丰富的土地储备、清晰的业务布局及大股东和管理层的增持，展现出强劲的成长潜力。公司在地产和冷链物流两大领域均有显著优势，且受益于国企改革和崇明撤县设区带来的政策红利，未来发展前景广阔。当前估值具有较强的安全边际，具备较高的投资价值。