开拓公募REITs新蓝海——租赁住房REITs扩容展望_5页_589kb

中国基础设施REITs扩容展望-保障性租赁住房总结

核心内容

中国正加快推进基础设施REITs试点，特别是将保障性租赁住房纳入试点范围，以进一步完善住房保障体系，支持新市民和青年人的住房需求。该政策旨在通过市场化融资工具，提升保障性住房的融资能力，盘活存量资产，促进住房租赁市场的发展。

主要观点

• 政策支持：2021年发改委发布958号文，将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，明确了土地用途应为非商业、非住宅用地。
• 制度完善：中央多次强调保障性租赁住房的重要性，提出“十四五”期间以发展保障性租赁住房为重点，形成多层次租赁住房供应体系。
• 地方实践：多个城市如上海、武汉、杭州、宁波、广东等地已出台具体政策，明确保障性租赁住房的建设比例、租金标准及土地支持政策。
• 证券化形式：租赁物业可通过ABS、CMBS、类REITs等方式进行资产证券化，其中类REITs依赖于物业产权和经营管理水平。
• 市场前景：随着保障性租赁住房的大量入市，REITs将成为重要的融资渠道，有助于稳定市场预期，降低商品房需求压力。

关键信息

一、REITs扩容政策简介

• 2021年发改委958号文将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。
• 试点范围扩大至清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等基础设施领域。
• 试点范围内，土地用途原则上仍为非商业、非住宅用地。

二、全国《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出进一步完善土地支持政策

三、首批9单基础设施REITs落地

• 首批9单REITs产品已发行，涵盖多种租赁住房类型。
• 底层资产多位于京津冀、长三角、珠三角等核心区域，出租率普遍高于90%。
• 优先级资产支持证券利率多在5%左右，显示市场对稳定现金流的需求。

四、租赁物业的主要证券化形式

五、近期市场热点关注

• 银保监会：推动保险资金支持长租公寓市场，推进REITs试点。
• 住建部：提出“十四五”期间以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系。
• 武汉市：中心城区新建商品住房需配建6%以上保障性租赁住房，租金不高于市场租金的85%。
• 浙江省：杭州、宁波等地未来30%新房为保障性租赁住房，流动人口持续增长，需求旺盛。
• 广东省：积极推动基础设施REITs试点，支持优质企业与项目上市融资，盘活存量资产。

总结与展望

“十四五”期间，保障性租赁住房将加速入市，为无房新市民和青年人提供住房保障。类REITs作为创新融资工具，将有效提升保障性住房的融资能力，拓展融资渠道，促进住房租赁市场的发展。未来，随着政策的持续优化和市场机制的完善，保障性租赁住房REITs有望成为推动住房保障体系的重要力量，助力实现“住有所居”的目标。