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房地产行业周报总结（2022.10.16-2022.10.21）

核心内容

本周房地产行业重点关注公募REITs市场动态，包括华泰江苏交控REIT的询价启动、REITs整体表现优于上证综指、产权类REITs与特许经营权类REITs的表现差异、以及REITs审批进度和投资建议等内容。

主要观点

1. 华泰江苏交控REIT开始询价，国企运营管理优势显著

• 底层资产：沪苏浙高速公路及其附属设施，全长49.95公里，收费经营权剩余年限约10.54年。
• 收入来源：车辆通行费、清排障业务收入、广告牌租赁、服务设施租赁等。
• 资产估值：沪苏浙高速公路收费经营权及相关资产评估价值为28.5亿元。
• 基金盈利预测：
  • 2022年10-12月预计可供分配金额为8361.88万元，年化分派率5.87%。
  • 2023年全年预计可供分配金额为22512.32万元，年化分派率7.90%。
  • 全周期IRR为6.12%。
• 运营管理机构：沿江高速公司，控股股东为江苏交控，实控人为江苏省人民政府，具有较强的地域优势和运营管理经验。

2. REITs跑赢上证综指，与国债指数正相关

• 本周表现：REITs下跌0.34%，上证综指下跌1.08%，国债指数上涨0.05%。
• 滚动4周表现：REITs指数下跌2.27%，上证综指下跌2.46%，国债指数上涨0.20%。
• 相关性分析：
  • REITs与上证综指呈弱负相关（相关系数-0.41）。
  • REITs与国债指数呈强正相关（相关系数0.72）。
• 资产类型表现：
  • 产权类REITs上涨0.02%，特许经营权类REITs下跌0.66%。
  • 滚动4周产权类REITs下跌1.74%，特许经营权类REITs下跌2.68%。

3. 产权类REITs估值收益率普遍低于特许经营权类REITs

• ABS估值收益率：
  • 最高为华夏越秀高速公路REIT（9.22倍）。
  • 最低为华安张江光大园REIT（5.04倍）。
• 资产类型分布：
  • 产权类REITs估值收益率在5%~8%之间。
  • 特许经营权类REITs估值收益率普遍在6.8%以上。
  • 仅平安广角投广河高速REIT的ABS估值收益率低于7%。

4. 仓储物流类REITs日均换手率偏低

• 换手率：
  • 最高为国泰君安东久新经济REIT（4.17%）。
  • 最低为红土创新盐田港REIT（0.29%）。
• 换手率变化：
  • 国金中国铁建REIT换手率上升0.29pct。
  • 国泰君安东久新经济REIT换手率下降45.91pct，主要因刚上市。

5. REITs审批进度

• 已反馈：
  • 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
  • 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施投资基金。
• 已受理：
  • 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
  • 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。
  • 华安张江广大园封闭式基础设施证券投资基金。
  • 富国首创水务封闭式基础设施投资基金。
  • 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
• 已问询：
  • 华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金。

6. 本周公募REITs主要公告

• 2022/10/17：华泰江苏交控REIT发布招募说明书。
• 2022/10/21：华夏北京保障房REIT基础设施项目公司完成反向吸收合并。

关键信息

投资建议

• 关注产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs。
• 关注特许经营权类REITs，如生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs。

风险提示

1. 政策实施不及预期：可能影响REITs推进及上市数量。
2. 宏观经济不及预期：可能影响底层资产运营及净利润。
3. 项目运营不及预期：可能影响现金流分派。

结论

本周公募REITs市场继续扩容，国企在运营管理方面具有明显优势。整体市场表现优于上证综指，与国债指数正相关，且产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。建议投资者关注具备稳定现金流和良好运营能力的REITs品种，同时注意政策、宏观经济和项目运营带来的潜在风险。